根據(jù)房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)，新政前一周，二手房單日網(wǎng)簽量最高達(dá)1784套，最低403套，而新政后一周，最高僅359套，最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%。

調(diào)控新政公布即將滿一個(gè)月，深圳樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯變化。

“抱歉通知您，根據(jù)華強(qiáng)城市花園(一期)積分搖號(hào)規(guī)則，您積分未能達(dá)到入圍標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)法參與公證搖號(hào)。”

8月7日下午4點(diǎn)半，用了兩個(gè)名額參加誠(chéng)意登記，仍沒(méi)能入選認(rèn)籌名單的夏萌(化名)顯得很無(wú)奈。

她告訴時(shí)代周報(bào)記者：“今天收到短信說(shuō)無(wú)搖號(hào)資格還有點(diǎn)不信，其中一個(gè)名額為56分，另一個(gè)名額為62分，沒(méi)想到一個(gè)都沒(méi)有入圍，大家的分?jǐn)?shù)都這么高嗎?”

華強(qiáng)城市花園是深圳樓市“7·15”新政后首個(gè)采用積分規(guī)則的新盤(pán)，備受外界關(guān)注。

7月30日，華強(qiáng)城市花園(一期)進(jìn)行誠(chéng)意登記，同時(shí)公布了積分規(guī)則。根據(jù)規(guī)則，進(jìn)行誠(chéng)意登記的客戶需要按房產(chǎn)、戶籍與社保三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行積分，排名達(dá)到前5560名，才能進(jìn)行誠(chéng)意登記。

據(jù)深廣電都市頻道報(bào)道，共2.6萬(wàn)人參與了556套房的誠(chéng)意登記。在夏萌看來(lái)，深圳買新房搖號(hào)像買彩票一樣，除了需要資金雄厚條件滿足，更重要的是碰運(yùn)氣。

新房市場(chǎng)的火爆行情讓房企也加快行動(dòng)。

8月10日，一位電建地產(chǎn)華南區(qū)域人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，其公司位于光明片區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于10月份開(kāi)盤(pán)，目前已經(jīng)開(kāi)放外展咨詢中心，提前為項(xiàng)目蓄客。

與深圳新房市場(chǎng)的火熱不同，多個(gè)區(qū)域的二手房市場(chǎng)卻又是另一副模樣。

“樓市新政后，門店二手房的帶看量低到谷底，幾乎沒(méi)有，員工都在推惠州和南沙的房源以及商住。”8月8日，寶安區(qū)一位中介店長(zhǎng)王路(化名)告訴時(shí)代周報(bào)記者。

根據(jù)房中協(xié)發(fā)布的網(wǎng)簽走勢(shì)圖發(fā)現(xiàn)，新政前一周，二手房單日網(wǎng)簽量最高達(dá)1784套，最低403套，而新政后一周，最高僅359套，最低55套。網(wǎng)簽量環(huán)比新政前一周平均下降79.8%。

深圳樂(lè)有家各門店數(shù)據(jù)顯示，新政后一周，二手房帶看量、新增房源量環(huán)比均下跌2―3成。

新房市場(chǎng)持續(xù)火熱、二手房市場(chǎng)遇冷，這是新政推出近一個(gè)月后最真實(shí)的情況。

“打新”火熱

夏萌在深圳從事銷售類工作，今年希望先物色一套小兩房。

看房過(guò)程中，她發(fā)現(xiàn)樓市的熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，前后看了超過(guò)20套房子，一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)讓她望而卻步。

預(yù)算有限，夏萌打算憑運(yùn)氣抽新房。6月，她參加了金融街華發(fā)融御花園(一期)的認(rèn)籌，最終落選。而這一次，夏萌沒(méi)想到，華強(qiáng)城市花園(一期)連入圍的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。

“7·15新政后，本以為很多人失去了購(gòu)房資格，新盤(pán)的認(rèn)籌會(huì)少很多，沒(méi)想到卻等來(lái)了更多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。”夏萌有些沮喪地說(shuō)道。

“后期政策細(xì)則出臺(tái)，好多人從沒(méi)購(gòu)房資格到有購(gòu)房資格，所以認(rèn)籌人數(shù)增加，其中50―60分的人數(shù)最多。”8月9日，一位華強(qiáng)城市花園(一期)的銷售向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。

無(wú)論是華強(qiáng)城市花園(一期)還是金融街華發(fā)融御花園(一期)，都是深圳新房市場(chǎng)火爆的一個(gè)縮影。

7月23日，光明區(qū)光僑路的勤誠(chéng)達(dá)正大城悅園二期在網(wǎng)上開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天共推1156套房源，成交848套，去化超過(guò)7成。

“比預(yù)期還好，作為新政后首家開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，內(nèi)部對(duì)這個(gè)結(jié)果還是比較滿意。”8月6日，該項(xiàng)目銷售經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者，到目前為止，該項(xiàng)目?jī)H剩一些尾盤(pán)。

開(kāi)發(fā)商設(shè)置的重重門檻也體現(xiàn)出當(dāng)下新房市場(chǎng)的火熱。

驗(yàn)資是當(dāng)下熱門新盤(pán)的基本要求，其中，光明中海寰宇、南山西麗深鐵閱山境提出驗(yàn)資80萬(wàn)元，而位于南山西麗的遠(yuǎn)洋天著，則需要驗(yàn)資達(dá)200萬(wàn)元。

夏萌告訴時(shí)代周報(bào)記者，除了需要驗(yàn)資外，看房還需要提前預(yù)約。

2017年1月19日出臺(tái)的限價(jià)政策導(dǎo)致二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛，“買到即賺到”，深圳樓市的“打新”現(xiàn)象也由此而來(lái)。

華強(qiáng)城上一次在福永區(qū)開(kāi)盤(pán)是2019年第二季度，當(dāng)時(shí)共推出464套房源，備案價(jià)4.2萬(wàn)―5.2萬(wàn)元/平方米。而目前該區(qū)域二手房當(dāng)前掛盤(pán)均價(jià)在6.1萬(wàn)―6.5萬(wàn)元/平方米。

新房市場(chǎng)火爆背后，不少房企也在調(diào)整在深圳的布局策略。

8月10日，某央企房企一位投拓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，新房供需緊張的局面預(yù)計(jì)在9月份將得到改善。一些房企的新項(xiàng)目將加快入市節(jié)奏，加上三四季度房企要沖業(yè)績(jī)，會(huì)有較為明顯的供應(yīng)釋放，只要新房如期入市，局面將發(fā)生較為顯著變化。

“據(jù)我所知，現(xiàn)在不少即將入市的新盤(pán)都在加快營(yíng)銷節(jié)奏，提前開(kāi)放樣板間和展示中心。”該人士表示。

根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年上半年，受疫情影響，上半年合計(jì)成交16727套新房住宅。深圳市住建局表示，2020年深圳計(jì)劃入市商品房69350套，其中住宅50618套，這意味著下半年將有3萬(wàn)套住宅入市，是上半年供應(yīng)量的兩倍。

上述電建地產(chǎn)人士也表示，盡管調(diào)控政策對(duì)深圳新房市場(chǎng)有一定影響，但仍然持續(xù)看好深圳市場(chǎng)。目前公司在售項(xiàng)目?jī)H有一個(gè)，公司也希望能夠通過(guò)如舊改、并購(gòu)等形式獲取新的項(xiàng)目。

二手房低谷

對(duì)于從事房屋中介的王路而言，新政后的深圳二手樓市最為直觀的感受就是“冷清”，從去年火熱的行情到如今，他的心情猶如過(guò)山車一般。

去年7月，王路和朋友合伙在碧海加盟了一家地產(chǎn)中介店，主營(yíng)二手房業(yè)務(wù)。

隨著雙11豪宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的改變，二手房市場(chǎng)活力被激活，房?jī)r(jià)的跳漲讓王路獲益頗多，業(yè)績(jī)最高的一個(gè)月，其店里業(yè)績(jī)達(dá)到了120萬(wàn)元。

趁著火熱的市場(chǎng)行情，今年4月，王路在寶中區(qū)再開(kāi)了一家中介店，希望繼續(xù)做大。

7月15日政策的出臺(tái)讓王路的心情迅速跌入谷底。

“客戶中有5成左右受到影響，失去了購(gòu)房資格，本地買家算了稅費(fèi)就沒(méi)有下文了，拉都拉不回來(lái)，還有一部分客戶在等打新盤(pán)。另一方面，二手房房源確實(shí)減少了很多，很多未滿5年的房源，業(yè)主都主動(dòng)撤盤(pán)。”王路表示。

8月10日，深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫告訴時(shí)代周報(bào)記者，據(jù)新政后的兩周觀察，從中原找房客戶量上，誠(chéng)意客戶減少15%。從各營(yíng)業(yè)部門反饋，市場(chǎng)出現(xiàn)分化表現(xiàn)，投訴屬性比較高的片區(qū)及豪宅影響較大，雙拼二手房更難出售。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手住宅成交套數(shù)為13407套，環(huán)比上升26.6%;成交面積為114.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升26.7%。

7月過(guò)戶成交套數(shù)創(chuàng)2016年4月以來(lái)新高。

其中，7月過(guò)戶成交的房源中約有9成為6月之前(含6月)簽約成交的房源。

新政推出后的三周時(shí)間，王路兩家店的成交量不足10筆。

“主要有成交都是750萬(wàn)元內(nèi)，超過(guò)1000萬(wàn)元和前期報(bào)價(jià)虛高的有一點(diǎn)下調(diào)，業(yè)主誠(chéng)心賣的議價(jià)在3%―5%，關(guān)鍵現(xiàn)在客戶的購(gòu)房意愿不大，大都表示需要再看看。”他說(shuō)道。

業(yè)績(jī)的下滑讓王路對(duì)每個(gè)月的高昂固定開(kāi)銷憂心不已。

“每個(gè)月的店租加上員工費(fèi)用，至少需要50萬(wàn)元的業(yè)績(jī)才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整，判斷失誤，目前我想轉(zhuǎn)讓一家門店或者再找人入股，但新店每月的房租3萬(wàn)多元，嚇退了不少人。”王路表示。

這并非只是王路遇到的困境。

“寶安這邊大公司成交的二手房手指頭數(shù)得過(guò)來(lái)，門店比房源還多，一部分同行回老家，還有一部分計(jì)劃去旅游了。”8月9日，一位寶安區(qū)的中介人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

和王路一樣，林志(化名)的工作同樣因新政受波動(dòng)。他于2017年前后開(kāi)始從事深圳購(gòu)房咨詢服務(wù)工作。從去年下半年到今年上半年，月均業(yè)務(wù)量咨詢量在30單以上，新政后到現(xiàn)在僅接了5單，其中還有4位進(jìn)行退費(fèi)。

對(duì)于下一步計(jì)劃，王路表示，現(xiàn)在寶安光明新盤(pán)基本都不給中介代理，目前將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)戰(zhàn)至深圳的公寓市場(chǎng)以及臨深、惠州市場(chǎng)。

“最新消息，惠州很有可能限購(gòu)，雖然現(xiàn)在還沒(méi)有發(fā)布公文，但這個(gè)消息有風(fēng)口，還是很有可能的。”8月10日，王路在購(gòu)房群發(fā)布了此消息，催促其他購(gòu)房者抓緊下單。

鄭叔倫則表示，新政在規(guī)范住宅市場(chǎng)的同時(shí)，反過(guò)來(lái)造就商務(wù)公寓的表現(xiàn)，不限購(gòu)條件在新政后會(huì)變得更有吸引力。

鄭叔倫還認(rèn)為，商辦物業(yè)由于不限購(gòu)加上長(zhǎng)期較高租金收益，成為調(diào)控政策后的受惠的物業(yè)類型。另外，有相當(dāng)比例的客戶被取消購(gòu)房資格，臨深區(qū)域市場(chǎng)也被得到重視。(記者 蔡穎)