2018年，中國房地產市場持續調控。從上半年的“堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”，到下半年的“穩地價、穩房價、穩預期”。調控思路雖然發生變化，但調控的決心依然堅決。

雖然本輪自2016年9月以來的樓市調控政策不斷深入，但2018年全國商品房銷售額近15萬億元、銷售面積達17.17億平方米，均雙雙創下歷史新高。

商品房銷售額在達到15萬億元的歷史新高后，未來是否會再被突破?行業的天花板究竟在哪里?

樓市銷售額屢創新高

實際上，“市場化”的房地產業早已脫離了單純的經濟學規律的范疇。我國房地產市場化改革20多年來，在改善百姓居住環境的同時，更是肩負著穩定經濟、吸納貨幣的重要作用。

從1987年深圳土地拍賣槌落起，中國房地產的商品化進程才真正開始。觀點地產報告顯示，1987年房地產業的產值為382.62億元，在GDP中占比3.14%;而2018年房地產業的產值上漲至59846億元，在GDP中所占的比例為6.65%。在32年的時間里，房地產業的產值規模增長了156.41倍，而GDP規模增長是73.95倍。房地產業的發展速度遠超國民經濟。

據國家統計局數據，1994年以前，全國商品房銷售額均處于千億元以下，1994~2003年銷售額在1000億~8000億元之間。進入2004年，全國商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長。尤其是近幾年，更是實現了大幅度增長。2015年全國商品房銷售額達8.7萬億元，2016年為11.7萬億元，2017年超13萬億元，2018年達到近15萬億元的新高峰。

值得注意的是，2018年全國商品房銷售額、銷售面積雖然分別創下14.99萬億元、17.17億平方米的歷史新高，但12.2%和1.3%的增速均呈現出下滑趨勢。2017年全國商品房銷售額、銷售面積增速分別為13.7%、7.7%，2016年分別為34.8%、22.5%。

此外，2018年商品房銷售額12.2%的增速，也是自1998年房改以來增速的第5低;銷售面積1.3%的增速，是1998年以來增速的第3低。

行業天花板究竟在哪？

而在當前復雜嚴峻的國內外經濟形勢下，特別是另一大消費市場——乘用車市場銷量增幅大幅滑坡的同時，未來房地產行業的天花板究竟在哪兒?15萬億元的商品房銷售額是否會再被突破?

在企業層面，部分房企公布的2019年銷售目標，也體現出“穩”的特點。

如恒大2018年合約銷售5513億元，增速10%，2019年目標為6000億元，增速8%;中海2018年合約銷售3012億港元，增速30%，2019年目標為3500億港元，增速16%;富力2018年合約銷售1423億元，增速74%，2019年目標為1600億元，增速13%……

在“穩”的主基調下，未來樓市的潛力在哪里?

中國房地產業協會原副會長朱中一和國家統計局原局長邱曉華均指出，我國房地產業起碼還有10年左右的發展期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“長期來看，隨著城鎮化進程以及棚改的推進，未來樓市的潛力依然存在，市場銷售額突破15萬億元的可能性較大。”

值得注意的是，至2018年末，我國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%。

不過嚴躍進同時認為，未來樓市將呈現出明顯的結構分化的特點。“一些沒有經濟、人口、收入等基本面支撐的三四線城市，隨著棚改貨幣化的退坡，樓市將會出現降溫。而一些重點都市圈內的核心城市，仍然保持著對外來人口的吸引，樓市依然有潛力。”

中國指數研究院此前的報告也認為，未來隨著我國人口總量增長放緩，城市間的人口爭奪將是一場零和博弈，人口將繼續向中心城市流入，同時重點都市圈也將成為人口的主要聚集地。

可以預見，城鎮化的推進，以及人口的持續導入，無疑將是帶動住房需求增長的核心要素。