樓市的“涼風(fēng)”已經(jīng)吹了大半年，即便你沒(méi)那么關(guān)注房地產(chǎn)，也一定看過(guò)不少類(lèi)似 “內(nèi)部?jī)r(jià)格，聯(lián)系我有優(yōu)惠”“均價(jià)XXXX，比周邊樓盤(pán)低XXXX元”的消息。不可否認(rèn)，全國(guó)樓市都正在以肉眼可見(jiàn)的速度降溫，鄭州也不例外。

未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)降嗎?現(xiàn)在可以出手買(mǎi)房嗎?最近買(mǎi)過(guò)的是高位站崗了嗎?樓評(píng)君沒(méi)辦法說(shuō)出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，但是往下看，也許會(huì)從數(shù)據(jù)中有所發(fā)現(xiàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)3個(gè)月回落

昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資99325億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速連續(xù)3個(gè)月回落。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，商品房銷(xiāo)售、房企到位資金和各地區(qū)商品房銷(xiāo)售等數(shù)據(jù)，均呈現(xiàn)出增速回落態(tài)勢(shì)。

今天上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局又公布了《2018年10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》。其中鄭州新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1%，同比上漲8.4%;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格與上月持平，相較去年同比上漲1%。

此外，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅環(huán)比下降;二線(xiàn)城市環(huán)比漲幅均回落;三線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅微擴(kuò)，二手住宅漲幅回落。

可以說(shuō)，現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境是銷(xiāo)售整體下滑，資金回款不夠。目前，房企前三強(qiáng)已基本叫停了土地“招拍掛”市場(chǎng)上的“囤貨”動(dòng)作，轉(zhuǎn)而展開(kāi)項(xiàng)目收并購(gòu)過(guò)程，上半年拿地較為積極的多家房企也表示整體投資策略將趨于保守。

四季度房企資金壓力加大

盡管投資與銷(xiāo)售數(shù)據(jù)均有下行趨勢(shì)，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來(lái)的次高值，表現(xiàn)明顯好于預(yù)期。

其數(shù)據(jù)支撐為：1-10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1-9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

但多數(shù)觀(guān)點(diǎn)仍然認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不放松的情況下，降準(zhǔn)對(duì)房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發(fā)債潮”時(shí)所借的2年至3年期債務(wù)迎來(lái)到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

同時(shí)有觀(guān)點(diǎn)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導(dǎo)致。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，剔除保障房外的開(kāi)發(fā)商信貸明顯偏緊。房地產(chǎn)降杠桿政策將持續(xù)平穩(wěn)。

整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

品質(zhì)項(xiàng)目更能贏得市場(chǎng)

有研究調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在樓市遇冷、住宅成交負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，大中型房企不約而同地加強(qiáng)了住宅產(chǎn)品研發(fā)，以在逐漸萎縮的市場(chǎng)上保持銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)力。

據(jù)了解，某家房企單獨(dú)設(shè)置了產(chǎn)品研發(fā)部，專(zhuān)注于前瞻性、創(chuàng)新性產(chǎn)品的研發(fā)，每年投入產(chǎn)品研發(fā)的資金超過(guò)千萬(wàn)元。通過(guò)對(duì)人體工程、材料科學(xué)、建筑物理等的深入探索，促進(jìn)住宅產(chǎn)品不斷迭代創(chuàng)新。

此外，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德在“融創(chuàng)中國(guó)2018中式產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”上表示，產(chǎn)品是房企的根本，只有聚集精力持續(xù)去做好產(chǎn)品，才能保持行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

某知名分析師認(rèn)為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，但今年9-10月住宅銷(xiāo)量不漲反跌，表明在調(diào)控維持高壓的態(tài)勢(shì)之下，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始轉(zhuǎn)變，加之購(gòu)房需求提前透支，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售難度將持續(xù)提升。

“購(gòu)房者情緒趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)“拿地-蓋房-銷(xiāo)售”、快速回籠資金再投資的高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼。”對(duì)此，鄭州某營(yíng)銷(xiāo)中心總監(jiān)表示，樓市的降溫，讓購(gòu)房者也回歸理性，與之前市場(chǎng)“見(jiàn)房就搶”的不理智相比，除了區(qū)位、配套之外，購(gòu)房者越來(lái)越看重房子本身的質(zhì)量、物業(yè)及服務(wù)，整個(gè)消費(fèi)取向正從“性?xún)r(jià)比”往“質(zhì)價(jià)比”轉(zhuǎn)移。

也許，等人們關(guān)注房子品質(zhì)勝過(guò)關(guān)注房?jī)r(jià)的時(shí)候，才是讓“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這句話(huà)真正落地。