香港樓市在三季度經(jīng)歷了藍(lán)籌盤降價(jià)、“準(zhǔn)地王”流拍、違約率急升之后，再次遭遇重大打擊。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，已降至16個(gè)月最低水平;同時(shí)10月新屋交易數(shù)量?jī)H為1130宗，為9月份的一半左右。不僅剛需盤受挫，豪宅市場(chǎng)也風(fēng)光不再。

10月中旬香港研究協(xié)會(huì)(Hong Kong Research Association)的調(diào)查結(jié)果顯示，目前六成受訪者都對(duì)香港未來(lái)6個(gè)月的經(jīng)濟(jì)持悲觀立場(chǎng)，四成受訪者預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將下跌。多家機(jī)構(gòu)也對(duì)香港房?jī)r(jià)發(fā)出預(yù)警。香港樓市的拐點(diǎn)來(lái)得比預(yù)想更早，霸屏“全球最貴房?jī)r(jià)”的香港將從神壇跌落。

藍(lán)籌盤降價(jià)逾20%

香港的樓市輪回，來(lái)得比預(yù)想中更早、更突然。今年上半年，全球多地樓市出現(xiàn)小幅下跌，但香港仍保持了較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。截至7月底，香港樓價(jià)已連漲27個(gè)月，僅上半年的漲幅就達(dá)到13%，香港也因此連續(xù)八年穩(wěn)坐“全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市”之首。

但今年8月以來(lái)，香港銀行業(yè)開始加息，香港樓市開始出現(xiàn)了降溫的跡象。根據(jù)中原城市領(lǐng)先指數(shù)，2003年以來(lái)翻了超過兩倍的香港二手房?jī)r(jià)格自9月初以來(lái)下跌約2%。

11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價(jià)由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計(jì)共跌48%，反映出市場(chǎng)氣氛的冷淡。

而真正引起市場(chǎng)關(guān)注的，是被視為“香港樓市參考指標(biāo)”的十大“藍(lán)籌屋苑”之一的嘉湖山莊房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)中原地產(chǎn)10月發(fā)布的報(bào)告顯示，在截至10月初的12周內(nèi)，嘉湖山莊房?jī)r(jià)已大跌15%。而近日，嘉湖山莊的一套實(shí)用面積為442平方英尺的兩房，以456萬(wàn)港元成交，相比同類型單位的最高成交價(jià)，降價(jià)幅度已經(jīng)超過22%。

香港嘉湖山莊地理位置

降價(jià)逾20%的嘉湖山莊并非個(gè)例。根據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月來(lái)，降價(jià)樓盤最多、降價(jià)幅度最大的區(qū)域，是新界東;唯一一個(gè)樓盤房?jī)r(jià)全線下跌的區(qū)域，也是新界東。此外，在截至10月初的12周內(nèi)，新界西私人住宅價(jià)格也下滑了2.5%，而新界東和新界西居住了香港接近一半的人口。最新一周的數(shù)據(jù)中，一個(gè)月降價(jià)幅度超過10%的樓盤，并非少數(shù)，降價(jià)20%的嘉湖山莊只是新界房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影。

“準(zhǔn)地王”流拍，豪宅虧本賣

新界屬于香港發(fā)展中的后進(jìn)地區(qū)，而香港的豪宅市場(chǎng)，近期也出現(xiàn)了失落的跡象。10月16日，香港地政署公布，香港山頂文輝道12號(hào)豪宅地皮因出價(jià)未達(dá)要求，宣布流標(biāo)。這是香港山頂昂貴地段少數(shù)大型官地，盡管地段優(yōu)質(zhì)以及地皮質(zhì)量尚好，但由于近期樓市降溫，市場(chǎng)對(duì)于地皮估值的分歧也較大。

豪宅賣家虧本甩賣的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。10月22日，沙田九肚山一處房產(chǎn)以1300萬(wàn)港元的價(jià)格成交，賣家持有該房產(chǎn)將近四年，此時(shí)成交賬面虧損6萬(wàn)港元，但算上稅款及傭金支出，虧損約68萬(wàn)港元，為區(qū)內(nèi)首宗“流血”出售案例。據(jù)悉，2015年1月，賣家以1305.98萬(wàn)港元購(gòu)入這一房產(chǎn)，去年12月，賣家以1820萬(wàn)港元的價(jià)格掛牌出售，今年5月降價(jià)至1650萬(wàn)港元，9月又連續(xù)兩次降價(jià)至1450萬(wàn)港元仍無(wú)人問津。直到降到1300萬(wàn)港元才得以成交，而這一價(jià)格較最初掛牌價(jià)已降低520萬(wàn)港元，降幅接近30%。

作為全球房?jī)r(jià)最貴的城市，香港的豪宅市場(chǎng)，從來(lái)不缺客戶。但10月最后一周，香港豪宅以年漲幅5.5%已經(jīng)跌出了全球豪宅房?jī)r(jià)漲幅榜的前10名，排在了第14名，位居廣州之后。

“違約潮”來(lái)襲

藍(lán)籌盤跌超兩成，豪宅的吸引力大幅減弱，隨之而來(lái)的是大規(guī)模“違約潮”的爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發(fā)生36起個(gè)人買家違約案例，而2007年全年僅有9起，數(shù)量增長(zhǎng)了3倍。

香港的新房交易，需要支付5%的定金。今年年內(nèi)違約樓盤的成交價(jià)，從490萬(wàn)港幣，到3980萬(wàn)港幣不等，意味著選擇違約的購(gòu)房者，需要交納25萬(wàn)至200萬(wàn)港元的違約金。富人開始猶豫和退縮，剛需人群則開始恐慌和焦慮，上世紀(jì)末房?jī)r(jià)6年間從高位重挫70%的慘狀仍然歷歷在目，在損失數(shù)十萬(wàn)港元定金和房子變成負(fù)資產(chǎn)之間，香港人選擇了前者。

加息成為“最后一根稻草”

過去十年，香港樓市持續(xù)走強(qiáng)，造就了全世界最為火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港也因此連續(xù)八年位居全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)的城市首位。很多分析人士表示，香港樓市存在大量泡沫，此前中信里昂證券(CLSA)房地產(chǎn)研究部門區(qū)域負(fù)責(zé)人Nicole Wong曾指出，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了不合理的高位。

隨著年內(nèi)美國(guó)的兩次加息，香港銀行業(yè)也開始上調(diào)存貸款利率。今年9月，香港金管局再度跟隨美聯(lián)儲(chǔ)加息，上調(diào)貼現(xiàn)窗基本利率25個(gè)基點(diǎn)，至2.50%，這是銀行經(jīng)貼現(xiàn)窗口向金管局借取隔夜港元流動(dòng)資金的基準(zhǔn)利率。而在香港金管局加息僅數(shù)小時(shí)之后，香港四大行——匯豐銀行、恒生銀行、中銀香港及渣打銀行齊齊上調(diào)港元最優(yōu)惠貸款利率，此舉為2006年以來(lái)的首次，意味著香港超低息環(huán)境的終結(jié)，也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押借貸成本上升，置業(yè)人士的供樓負(fù)擔(dān)將會(huì)加重，給香港房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)帶來(lái)巨大的壓力。

在香港銀行業(yè)開始踏上加息進(jìn)程之后，香港的樓市出現(xiàn)了拐點(diǎn)跡象。雖然多年來(lái)快速上行的房?jī)r(jià)使購(gòu)房者不堪重負(fù)，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最后一根稻草”。

然而市場(chǎng)人士表示，促使買家退縮的原因不僅有難以負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，還有對(duì)經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。美聯(lián)儲(chǔ)將繼續(xù)推行貨幣政策正常化，即以繼續(xù)加息來(lái)收縮過去十余年釋放的流動(dòng)性，香港大概率將跟隨美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)一步升息。這意味著香港樓市面臨的壓力還將加磅，本地經(jīng)濟(jì)也將受到影響。

機(jī)構(gòu)看空，政府觀察

自香港銀行業(yè)進(jìn)入加息通道之后，多家機(jī)構(gòu)表示看空香港樓市未來(lái)走勢(shì)。

里昂證券發(fā)布的研報(bào)表示，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場(chǎng)人氣的急劇下降，香港樓價(jià)將大幅下跌。香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷15年來(lái)最差的宏觀環(huán)境，利率上升、經(jīng)濟(jì)放緩和人民幣貶值正沖擊著香港樓市。隨著居民對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)擔(dān)能力下降以及可能惡化的市場(chǎng)情緒，預(yù)計(jì)未來(lái)一年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)15%的回調(diào)。

瑞銀此前也發(fā)表研究報(bào)告稱，香港樓價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)，過往樓價(jià)下跌主要由于經(jīng)濟(jì)沖擊引發(fā)，而該行預(yù)期貿(mào)易摩擦將令香港GDP增長(zhǎng)中期下跌0.5-0.8個(gè)百分點(diǎn)。相信香港經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)差將令樓市表現(xiàn)脆弱，維持預(yù)測(cè)香港樓價(jià)自現(xiàn)在到明年年底將跌5%-10%，還并未完全算入貿(mào)易摩擦對(duì)香港經(jīng)濟(jì)的影響。

花旗近期也發(fā)表研究報(bào)告表示，自2016年3月低位以來(lái)，樓價(jià)累升已達(dá)47%。但以基本面情況估算，預(yù)計(jì)下半年樓價(jià)將回調(diào)7%。此外如果股市出現(xiàn)大的調(diào)整，也會(huì)觸發(fā)住宅樓價(jià)下半年回調(diào)。花旗還預(yù)計(jì)香港地產(chǎn)股仍會(huì)跑輸大市，因?yàn)殂y行間拆息的上升不利于發(fā)展商。

此外，標(biāo)普預(yù)計(jì)香港樓市12個(gè)月內(nèi)會(huì)跌5%至10%;高盛預(yù)期香港住宅樓市由現(xiàn)水平大跌15%;耀才證券甚至預(yù)期，未來(lái)兩年內(nèi)香港住宅價(jià)格跌幅或達(dá)40%。而野村香港房地產(chǎn)股票分析師則認(rèn)為，雖然下半年就會(huì)看到香港樓價(jià)回調(diào)，但香港樓價(jià)壓力更有可能在2019年才真正反映出來(lái)。

相對(duì)于機(jī)構(gòu)的態(tài)度，政府方面認(rèn)為樓市走勢(shì)還需觀察。11月5日，香港金融管理局總裁陳德霖表示，樓市發(fā)展要視乎宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)際形勢(shì)，尤其中美貿(mào)易戰(zhàn)會(huì)否持續(xù)或升溫，現(xiàn)時(shí)尚需時(shí)間觀察樓市是否已進(jìn)入下行周期。假如確認(rèn)，可以考慮適當(dāng)時(shí)候陸續(xù)放松逆周期措施的收緊政策。

陳德霖還表示，倘若樓價(jià)回調(diào)，首當(dāng)其沖受影響的將會(huì)是在樓市高峰期時(shí)置業(yè)的人士，但預(yù)計(jì)出現(xiàn)如1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)的樓價(jià)急跌、市民大幅削價(jià)拋售物業(yè)的機(jī)會(huì)較低。香港目前面對(duì)經(jīng)濟(jì)和資產(chǎn)市場(chǎng)不確定性增加，下行風(fēng)險(xiǎn)增大，但香港家庭一旦面對(duì)周期逆轉(zhuǎn)，應(yīng)付能力較其他地區(qū)高。