2017年初新希望地產土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。面對著唾手可得的千億銷售額，新希望地產仍想奮力一搏。

1998年，新希望農業(現更名為新希望六和)在深交所上市，此前一年，這家依靠賣飼料起家的企業已經開始邁進化工行業，在新希望農業上市的同一年，新希望開始涉足房地產業，成立了新希望房地產開發有限公司。

而在新希望集團列出的四大實體業務板塊中，新希望地產仍然缺席資本市場。

如今除了已經上市的農業板塊的新希望六和(SZ.000876)，乳業與快消品行業也有了新乳業(SZ.002946)，化工板塊的寶碩股份如今已經更名為華創陽安(SH.600155)。

這一局面會改變嗎？

2017年初新希望地產土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。

快速拿地的背后，是新希望地產希冀盡快拿到千億銷售額俱樂部門票的奮力一搏。

五年時間銷售額翻了將近14倍 距離千億俱樂部近在咫尺

今年9月，新希望集團旗下兩大重要板塊作出人事調整：原新希望地產總裁張明貴，出任新希望六和總裁，副總裁姜孟軍官升一級，出任新希望地產執行總裁。

成立于1998年的新希望地產，早期主要依托新希望集團體制發展，直到2013年，其銷售額也僅僅20億元左右。2014年，劉永好指派并無地產經驗的張明貴出任新希望地產掌門人。此后，新希望地產以大躍進式的步伐開始擴張。

2017年初，新希望地產土地儲備總建筑面積為178萬平米，兩年后，猛增到了908萬平米，到了2019年底，突破1000萬平米，達到1057萬。

這與新希望地產兇悍的拿地風格不無關系。

2018年3月，新希望以25.11億總價、樓面價21444元/平方米、溢價率40%拿下杭州一塊地，首次進入杭州市場。

去年3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。

2019年12月，新希望地產經過39輪競價，以15.1億、溢價33.6%拿下佛山大良江景地，首次進入佛山市場。

今年9月2日，新希望地產經過72輪競價，以37.12億元、63%溢價率再次拿下佛山一宗宅地。

新希望地產每次都是以勢必拿下的決心在奪地，從最終成交來看，溢價率都不低。通過高溢價強入一個城市，然后迅速在這個區域集中拿幾塊地，拿到土地后再找開發商合作開發。

隨著土地儲備快速擴張，新希望地產每年新開工面積也迅速增長，2016年新開工面積231.91萬平米，2019年全年為504.4萬平米。

2014年，新希望地產全口徑銷售額為46.62億，2019年已經達到了623.1億，5年時間銷售額翻了將近14倍。增速遠超集團其它業務。

與此同時，新希望地產的規模排名在行業內也不斷上升。截至2019年末，新希望地產已躋身于行業的TOP50房企之列。

2020年8月份，新希望地產全口徑銷售額達到546.9億，在行業內的排名進一步上升至41位。

對于新希望地產而言，其目標或許已經瞄準了同樣是跨行業而來的美的置業，2018年，美的置業銷售額790億，到了2019年一躍突破1000億，拿到了千億俱樂部的門票。

而新希望地產距離這一門檻已經近在咫尺。

債務急劇攀升 毛利率逐年下降

隨著新希望地產擴張，其債務規模也迅速提升，2015年其有息負債為94.34億，到了2020年上半年達到了352.11億。

2017年，新希望地產凈負債率從2016年的126.66%上升到了149.48%，2018年和2019年降低到86.67%和74.57%，而這主要是少數股東權益迅速擴大。

2016年少數股東權益在全部所有者權益中的占比只有10%左右，此后這一數據快速攀升，到了2019年已經達到了42.51%。

2015年新希望地產全口徑銷售額為73.66億，權益銷售額為65.38億。到了2019年雖然全口徑銷售額達到了623.1億，但是權益銷售額只有352.28億。

少數權益擴大也導致很大一部分收益被少數股東“拿走”。2019年新希望地產歸母凈利潤為15.79億，同比下降了13.19%，這也是該數據5年來首次出現下滑。

今年6月，中誠信國際在評級報告中也指出新希望地產近年來合聯營企業及項目增多，2019年往來款規模大幅增長，其他應收款的回收情況、其他應付款來源的穩定性或對公司的信用質量產生影響。

由于追逐規模，新希望地產在盈利方面表現并不理想，2017年至2019年，新希望地產毛利率為35.64%、27.81%和27.44%。今年上半年，新希望地產的毛利率進一步降至22.46%。以美的置業對比，其2018年毛利率為32.79%，2019年為31.6%。

毛利率下降的一個重要原因就是拿地成本過高。2019年中原地產一份房企拿地排行榜單顯示，新希望地產僅拿地4宗，耗資卻達到了131.15億，拿地樓面價均價為16682元/平方米，為房企之首。

希望與現實的碰撞

作為新希望集團的創始人，劉永好曾在公開場合表示，新希望是一個農業和食品為主的企業，從來沒變過，雖然有地產，但當時做地產是“被地產”。不過，“被地產”的新希望卻在房地產市場上展現出凌厲的攻勢。

2019年，新希望地產定下了三年時間沖刺千億的目標，可以確定的是，新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模。

不過新希望的理想也在遭遇現實的沖撞。

在堅持住房居住屬性政策大基調的背景下，2019年全國商品房銷售面積同比下降0.1%，為近年來首次出現負增長。商品房銷售金額增速也下滑了5.7%。

與此同時，監管部門也加強了對房地產行業融資管控。

去年5月，銀保監會的發文明確要求，商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資，銀保監會多次對信托公司進行窗口指導，要求控制房地產信托規模的增量。

受到融資環境緊縮影響，很多房企拿地意愿的下降，新開工面積增速大幅放緩。在大調控背景下，所有房企都開始變得低調。

受到疫情影響，今年新希望地產營業收入只有49.61億，凈利潤5.46億。

最近，新掌門人姜孟軍在接受媒體采訪時多次強調，新希望地產不會把規模增長放在首位，而是努力成為一個在新的行業背景下的一家特色房企。

不過就在姜孟軍出任執行總裁的當月，新希望地產再次經過72輪競價，以63%溢價率拿下佛山一宗宅地。

畢竟面對著唾手可得的千億銷售額，新希望地產似乎仍想奮力一搏。