在調降存量房貸利率存在較大難度的背景下，近日，網上出現了不少降低房貸利率的“實用貼”，包括熟人交易、轉貸降息以及商貸轉公積金等，似乎為“高位站崗”的客戶群帶來了曙光，那么，這些方法可行嗎？

如何啃下這塊利差“大餅”

(資料圖片)

近些年，房貸利率經歷了一個“拋物線”的走勢。以首套房貸利率為例，2017年以來，全國首套房貸利率單邊上漲，到了2018年11月，全國首套房貸利率平均達到5.71%，部分城市甚至首套超過6%。

2018年12月，首套房貸利率開始掉頭向下，而到了今年，30多個城市首套房貸利率“破4進3”，3.8%開始成為房貸主流。

對于那些在“5時代”購房的人群來說，“3時代”的到來給他們帶來了較大的心理壓力和真金白銀的利息成本。盡管LPR下調可以節約部分利息，但“高位加點”卻是固定的。

以20年期、等額本金的100萬房貸為例，5.8%的利率下，支付利息款超過了58萬，而3.8%的利率下，利息僅為38萬，兩者相差20萬之多。

存量房貸與新增房貸之間的利差過大，如何盡可能地減少利息支出成為當下討論的熱點，雖然調降存量房貸利率是一個方法，但目前來看實施難度較大。

中信證券首席經濟學家明明認為，一方面，銀行息差壓力會制約存量房貸利率調整，目前銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間；另一方面，方案設計復雜，落地難度大。基于購房時間、購房地點的不同，存量房貸利率差異較大，需要制定差異化的下調政策，但在實踐中容易帶來套利空間，引發新的不公。

除了調降存量房貸利率以外，網上也出現了不少房貸“降息”攻略，那么這些方法可行嗎？

存在不確定性

首先來看熟人交易模式，該方法的原理是：父母與子女或者與其他近親屬之間進行房屋過戶，這樣，既可以實現房屋仍在“自己人”手里，同時，買方還可以以最新的利率申請按揭貸款。

“這種方法看上去可行，但存在一些風險和考量。”大源按揭總經理鄭大源在接受第一財經記者采訪時說，房子過戶給親屬以后，那么房子的所有權就不再屬于賣方的了，即便買賣雙方是親屬，但日后有可能出現所有權糾紛的風險。

“另外，親屬過戶同樣需要繳納相關的稅費，如契稅、增值稅、個稅、貸款手續費、過戶手續費等相關費用，那么，這些費用與節省下來的利息相比孰多孰少還需要審慎考量。”鄭大源說。

而更為重要的問題，關系人之間買賣房產能否申請按揭貸款，不同銀行的政策是不同的。

“只要我們認定為關系人，就不可以做按揭貸款，這是不合規的。”一大行個貸部工作人員對第一財經說。

不過，另外一家銀行個貸部工作人員并未明確表示關系人過戶不能貸款，“我們一般會按照新的貸款利率進行發放。”該工作人員說。

轉貸也違規

其次是轉貸降息，也就是將住房按揭違規轉為經營貸、消費貸等。

近一段時間，一些不法中介頻頻向客戶推介房貸轉經營貸的業務，甚至聲稱轉貸以后，房貸利息少一半。對此，監管也多次提示了相關風險。

首先，經營貸須用于生產經營周轉，不法中介通常使用空殼公司協助客戶申請經營貸，而工商部門和銀行貸后經常會走訪企業，一旦發現這些公司無實質經營，或是不再給客戶續貸，或者要求客戶提前還貸，這都會導致客戶的資金鏈緊張，甚至出現抵押房產被查封的風險。

其次，不法中介往往慫恿客戶使用中介的過橋資金償還剩余房貸，并從中收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種名目的高額費用，客戶“轉貸”后的綜合資金成本甚至可能高于房貸正常息費水平，即便申請經營貸失敗，客戶仍需償付相關費用。

另外，經營貸、消費貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同。比如，經營貸、消費貸的期限較短，如果后期不能續貸，或者經營貸、消費貸的利率突然升高，都會給客戶帶來損失。

所以，轉貸降息的方案存在極大的風險，是不可行的。

惠及人群有限

最后是商貸轉公積金（下稱“商轉公”），該方案也是在眾多房貸惠及政策中呼聲最高的，去年9月份，曾有多個城市密集發布“商轉公”政策，目前開放“商轉公”的城市依舊在持續增加中。

比如，揚州自2023年3月1日起開始受理首次使用公積金貸款申請人家庭的“商轉公”貸款申請；自2023年4月1日起全面受理符合條件的申請人家庭“商轉公”貸款申請。

第一財經不完全統計顯示：目前有20余個城市推行“商轉公”，但除此以外，大部分城市并未開通。

比如，北京目前不能辦理該業務，北京住房公積金管理中心在回復“建議北京開通商業貸款轉公積金貸款的問題”時表示，兩種貸款的資金主體、對象、利率、審核等方面存在很大差異，貸款一旦發放，再將債權轉讓就存在諸多問題。

另外，“商轉公”需要“先還后貸”。也就是說，申請人要自籌資金先結清商業銀行個人住房按揭貸款，才能夠再辦理住房公積金個人住房貸款，而這筆資金從哪里來還是個問題。

此外，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉公”的地區，該業務惠及人群或相對有限。