樓市成交低迷，深圳“零首付”重出江湖。

(相關資料圖)

8月11日，深圳龍崗信城縉悅城“零首付”的廣告在房產中介的朋友圈流傳。“零首付”剛被流傳半天，信城縉悅城的房源即被相關部門鎖定，不能正常售賣。

在銷售低迷的當下，為了資金回籠，開發商用盡了手段吸引購房者，今年以來，深圳已出現過首付分期的情況，不過，第二天就被開發商發文否定。盡管知道在首付資金上做文章存在風險，但仍有樓盤以身涉險，明知不可為而為之的背后或是開發商的無奈。

“零首付”半日游

信城縉悅城“零首付”宣傳內容顯示，購房者只需付10萬元定金，隨后開發商指定的銀行無息借給購房者100萬元，購房者收到款先還10萬，前4年每半年還10萬，最后一年每半年還5萬，活動僅限4棟78-95平的房源，活動期間暫定8月11日至8月 14日。

該樓盤的房產銷售向第一財經確認了上述“零首付”信息的真實性，他表示，這個活動主要是針對首付三成的剛需購房者。一般情況下，購房者確認購買某房源后，需在7天之內付清首付款，而“零首付”將購房者付清首付的時間延長至5年，對購房者來說是一個不小的優惠。

信城縉悅城位于龍崗區龍崗街道，由五聯朱古石片區城市更新而來。住建局官網顯示，該樓盤備案名稱為“信城縉悅花園”，2022年7月21日2、3、4棟取得預售證，預售總套數512套，其中，490套為住宅，使用年限為70年。信城縉悅城的住宅戶型大小在78-115平左右，均價3.94萬元/平，單價區間約3.6-4.2萬/平，總價區間約283-485萬/套。

值得注意的是，11日中午，第一財經發現，信城縉悅城1棟的170套房源，2、3、4棟所有的房源狀態已顯示為“分局鎖定”。“被舉報了，是暫時鎖了。”11日下午，信城縉悅城的房產中介對第一財經表示。

“房源被鎖定之后是不能正常售賣的。”第一財經以購房者的身份咨詢了龍崗區住建局，負責房產預售的相關工作人員表示，之所以被鎖定，應該是該樓盤涉嫌一些違規事項被行政機關進行了整改。此前，龍崗住建局已多次接到市民舉報，稱該樓盤存在“零首付”、“低首付”、“首付融資貸款”、“首付墊資”的金融違規行為，住建局已經把相關線索移交給金融部門，查處的具體結果暫時還不清楚。

廣東中矩律師事務所鄭博恩對第一財經表示，根據相關規定，首付來源不能是房地產開發企業、房產中介機構提供；不能是互聯網金融機構、小額貸款公司提供；不能是個人消費貸款、個人相關借貸、經營貸款等資金挪用。開發商給購房者提供首付款的行為屬于違規行為。現有購房過程中，相關部門會核查首付款來源，一旦查出，開發商會受到相關行政主管部門的處罰，輕則罰款，重則有可能凍結房產。

另外，鄭博恩表示，購房者一旦接受了開發商的首付貸款購房，首付款來源不合法，后被相關部門查處，購房者可能會被銀行拒絕提供剩余的按揭貸款，被銀行列入黑名單或征信不合格名單，而征信直接影響購房者之后再次購房的按揭貸款；另外，也可能導致購房合同無法履行，合同一旦被解除，購房者將承擔合同中約定的違約責任。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從該樓盤的情況來看，盡管開發商提供的貸款是沒有利息的，但是借來資金也屬于加杠桿，因為未來五年，購房者不僅要還月供，還要還首付資金，購房者還款壓力大，可能出現斷供，這對購房者和金融系統來說都存在風險。

李宇嘉還表示，從運作模式來看，上述“零首付”應該是開發商跟銀行簽訂協議，銀行提供100萬的免息產品，利息由開發商來承擔，開發商的主要目的是吸引購房者，而這也側面反映出當前深圳樓市的購買力和預期非常弱。

樂有家研究中心數據顯示，2022年上半年，深圳新房住宅網簽16126套，環比及同比的跌幅均達到4成，成交量比2020年上半年還少601套；二手住宅過戶僅9965套，環比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%，成交量創15年新低。2022年6月末深圳一手住宅去化周期為10.3個月，而2021年7月，這一數據還只是5.7個月，一年時間，去化周期近乎翻倍。7月，深圳新房網簽量3317套，環比上漲10%，上漲幅度縮小。

開發商渴求資金回籠

去年下半年以來，房地產市場下行，盡管是一線城市深圳，其銷售情況也受到較大影響，而銷售端疲軟導致的資金緊張，或是開發商采取“零首付”的主要原因。

上述房產銷售也向第一財經透露，該樓盤之所以發起“零首付”的活動，主要是當前開發商急需回籠資金，急需出貨。

住建局官網顯示，信城縉悅城的開發商為深圳市深潤川實業有限公司（下稱“潤川實業”），企查查信息顯示，潤川實業已經在今年8月1日被列入經營異常名錄，做出該決定的機關是深圳市市場和質量監督管理局委員會龍崗局，列入原因為“通過登記的住所或者經營場所無法聯系”。

該樓盤的宣傳信息顯示，信城縉悅城與信城集團在產品系列上存在關聯。通過股權穿透，潤川實業與信城集團，以及四大AMC之一的信達資產均存在關聯。信城集團成立于2017年，核心團隊成員周彤、劉波、張酹均曾在萬科高層任職。從股權結構來看，劉波為信城集團的控股股東，股權占比56.7%，另外，信達資產持有信城集團37%的股權。

信城集團的經營業態包括地產開發類項目及資產運營類項目，此前，信城集團在深圳參與開發的樓盤有羅湖區的縉山府項目以及位于龍崗區坂田街道的縉華府項目。深圳住建局官網顯示縉山府于2021年2月和6月取得預售證，目前大部分房源已經賣出；縉華府于2021年12月取得預售證，預售總套數為565套，半年過去，縉華府仍有225套房源的狀態顯示“期房待售”，銷售成績并不佳。

實際上，信城縉悅城并不是今年第一家為了促進銷售在首付上做文章的樓盤，此前，位于龍崗區的勤誠達譽府就曾傳出“首付一成”的消息，第二天，勤誠達譽府則通過官方公眾號表示，是中介虛假宣傳。

當樓市銷售端疲軟時，變相降低首付資金是一種常見的營銷手段，早在去年下半年，惠州、郴州等能級較低的城市就已出現“零首付”的情況。來到2022年，樓市銷售端的情況并未明顯好轉，一線城市深圳的樓市銷售情況也不佳，而對于區位優勢沒那么明顯的樓盤來說，銷售去化更顯艱難。