“爛尾樓風(fēng)波”之下，商品房預(yù)售制的存廢問(wèn)題再度引起樓市專家們爭(zhēng)鳴。

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近日，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在2022網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上表示，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家名氣大，在網(wǎng)上他們強(qiáng)調(diào)必須取消預(yù)售制，這是說(shuō)法完全是錯(cuò)誤的，因?yàn)樗麄兏緵]有理解預(yù)售制背后的積極意義。

稍早前，經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平曾在社交媒體上發(fā)布觀點(diǎn)稱，是該取消商品房預(yù)售制了，“一手交錢、一手交房，天經(jīng)地義”、“現(xiàn)房銷售，所見即所得”，這是對(duì)購(gòu)房老百姓權(quán)益的最大保障，防止不公平的單方面承擔(dān)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

“如果取消預(yù)售，現(xiàn)在開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力會(huì)至少下降2/3，而當(dāng)市場(chǎng)上房子只能蓋出1/3的時(shí)候，市場(chǎng)的供需關(guān)系會(huì)變成什么樣，價(jià)格長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)變成什么樣？”董藩稱。

對(duì)于董藩的上述觀點(diǎn)，業(yè)界也有不同的意見。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動(dòng)產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析稱，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平遠(yuǎn)非20年前可比，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也由粗放式進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。目前房地產(chǎn)行業(yè)供需不平衡問(wèn)題根源是資源配置的不均衡，這遠(yuǎn)不是通過(guò)預(yù)售制就可以解決的。從長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)售制應(yīng)該逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第十三屆全國(guó)政協(xié)委員、安徽省律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)周世虹也持相近意見。他曾在2021年全國(guó)兩會(huì)期間提交提案，建議取消商品房預(yù)售制度。26日，周世虹在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，中國(guó)商品房預(yù)售制自1994年出臺(tái)，迄今已逾20年。從該制度設(shè)計(jì)之初，就將購(gòu)房者和開發(fā)商置于一個(gè)權(quán)益失衡、信息不對(duì)等的狀態(tài)，是一種不公平交易行為。隨著企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻不斷降低，購(gòu)房者被轉(zhuǎn)嫁的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增大。

“而取消預(yù)售制，不僅能夠有效降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，還可以助力房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿。”周世虹稱。

他提到，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制是一種幫助開發(fā)商低成本融資的有效手段。但伴隨中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，當(dāng)前，國(guó)內(nèi)大部分房企開發(fā)商已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。

在周世虹看來(lái)，如果繼續(xù)實(shí)施預(yù)售制，只會(huì)增加房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性，容易形成泡沫。

對(duì)于董藩提出開發(fā)商生產(chǎn)制造的能力下降，并會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的觀點(diǎn)，周世虹提出了不同意見。

他認(rèn)為，“現(xiàn)金流充足再去拿地”是開發(fā)商本該遵循的游戲規(guī)則。從專業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年全國(guó)有6300多萬(wàn)套商品房已售，但未竣工交付給購(gòu)房人，有部分開發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬(wàn)億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

“提升房地產(chǎn)竣工面積和房企銷竣比，才是當(dāng)前增加市場(chǎng)房源供給、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵。”周世虹稱。

在他看來(lái)，全國(guó)范圍內(nèi)取消商品房預(yù)售制的條件早已存在，但受制于房企、商業(yè)銀行和地方政府等多方利益平衡等問(wèn)題，一直難以推行。

王業(yè)強(qiáng)也不認(rèn)同“預(yù)售制不能取消”。他表示，分地區(qū)逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制不會(huì)擾亂市場(chǎng)秩序。“現(xiàn)在是推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的最好時(shí)機(jī)，不應(yīng)選擇改良路徑。”

也有受訪人士認(rèn)為，當(dāng)前，在全國(guó)范圍內(nèi)，一刀切地取消商品房預(yù)售制，尚不現(xiàn)實(shí)，但漸進(jìn)式的試點(diǎn)改革工作需要提上日程。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦認(rèn)為，從預(yù)售制度本身來(lái)看，與爛尾樓問(wèn)題并無(wú)直接關(guān)系。但近年來(lái)，由于預(yù)售制所產(chǎn)生的預(yù)售資金被挪用問(wèn)題，爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)在客觀加大。結(jié)合考慮到中國(guó)住房市場(chǎng)總體實(shí)現(xiàn)供需平衡的背景，完善并逐步取消預(yù)售制是可以考慮方向。

而從期房到現(xiàn)房，崔光燦稱，這個(gè)轉(zhuǎn)變過(guò)程并不會(huì)一蹴而就。“預(yù)售房屋的比例會(huì)逐步減少，但預(yù)售制的取消需要一個(gè)過(guò)程，不宜簡(jiǎn)單地一刀切。”

其中，對(duì)于供略大于求的中小城市，可以探索取消預(yù)售制，能更好地保障購(gòu)房人的權(quán)益；對(duì)于供不應(yīng)求的大中城市，則尚不具備取消預(yù)售制的條件，可對(duì)預(yù)售制進(jìn)行制度改革。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也認(rèn)為，無(wú)論是繼續(xù)完善預(yù)售制還是主動(dòng)探索現(xiàn)房銷售，都應(yīng)該“因城施策”，逐步推進(jìn)。此外，他補(bǔ)充稱，在一些市場(chǎng)交付信心持續(xù)低迷的大城市，資金充裕的房企也可對(duì)部分樓盤項(xiàng)目試點(diǎn)開展現(xiàn)房銷售。

“當(dāng)前，在一些大城市，購(gòu)房者‘不是現(xiàn)房，就不敢買’的心理同樣存在。在此背景下，現(xiàn)房銷售或能成為部分開發(fā)商打通銷售環(huán)節(jié)的一種渠道。”陳晟稱。