7月25日，上海二次集中供地掀開帷幕，共有15宗地完成出讓，總成交價約為355億元。

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具體來看，有9宗僅一家房企報名，于底價成交，涉及浦東新區、奉賢、靜安、楊浦、松江、青浦等區。今日進行現場競價的地塊共有6宗，4宗拍至中止價進入“一次報價”階段。

土拍首日的明星地塊莫過于長寧區新涇鎮的一宗地塊，共吸引了6家房企參與，是報名房企最多的一宗。

據出讓文件，該地塊容積率1.2，規劃建面約為2.77萬平方米，限高12米，住宅下限為80套。該地塊臨近上海動物園、西郊賓館，周邊是別墅區，包括“滬上第一豪宅”檀宮、西郊青溪花園、田園別墅等，市場價格多在億元以上。2019年，檀宮有一套總面積超1500平方米的豪宅掛牌出售，叫價超5億元，單價超30萬。

（6宗現場競價地塊成交情況）

不過，受制于禁墅令，該地塊已無法建成獨棟別墅。上海市長寧區規劃和自然資源局表示，該地塊為二類住宅用地，以多層住宅為主，根據相關要求，不允許建造三面臨空（兩戶雙拼）或四面臨空（單戶獨棟）的別墅。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，“在這一容積率水平下，該地塊可以做聯排或疊加別墅，再配合多層的洋房類產品，或許不及周邊別墅的豪氣，但如此低的容積率也已很少見。”同時，“該地塊16.3萬元的房地聯動價已經突破了上海土地市場的房地產聯動價最高紀錄，與2021年翠湖五集的預售備案均價相近，后者為16.5萬元/平。”

這一絕版地塊最終由上海城投以27.63億元的價格收入囊中，成交樓面價近10萬元/平方米；溢價率為9.67%。這也是土拍首日最高的溢價率。

溢價率次之的地塊為浦東新區的川沙地塊、唐鎮地塊，二者分別以9.44%、9.36%的高溢價率花落上海本土房企陸家嘴和華南房企華發，成交價分別為47.7億元、44.89億元。

首日的另一大贏家為保利發展，其與越秀組成的聯合體以底價47.75億元獲取了楊浦區江浦社區的一宗地塊，這也是首日總價最高的地塊。除此之外，保利還與招商蛇口、新世界聯手，成功拿下了普陀區中山北社區地塊，總價為34.2億元，合計涉及資金超80億元。

成功摘得兩宗地塊的背景是保利發展的“廣撒網”。市場消息顯示，在首日的6宗現場競價地塊中，皆有保利報名的身影。

（9宗底價成交地塊情況）

除了保利之外，上海本地房企陸家嘴、奉賢發展也分別以79.35億元、21.82億元的總價，各自獲取兩宗地塊。

本次土拍中也出現了民營房企的身影。上述長寧區地塊的參拍房企中有新城控股出現，并進入了一次性報價環節，而新城在已超過2年的時間未在上海土地市場出手，上一次拿地是在2020年5月。上海本地民營房企寶華集團則以11.72億元的總價拿下了普陀區桃浦地塊。

值得一提的是，延續首輪土拍的規則，本次地塊也采用直接掛牌的方式出讓，更多房企得以參與其中。今日底價摘得青浦區夏陽地塊的悅達地產，便是鮮少在公開市場上拿地的房企。公開信顯示，起家于江蘇鹽城的悅達地產，隸屬于江蘇悅達集團，擁有國資背景。有上海房地產業內人士表示，該公司早年通過勾地等方式在上海拿了不少項目，后來也涉足商業板塊，在上海開發了位于靜安區的悅達889。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，上海樓市的回暖，尤其是二手房市場的明顯恢復，對于房企拿地注入信心，預計本次土拍整體熱度要超過第一次。

中指研究院土地事業部負責人張凱也認為，在當前的房地產市場調整期，房企投資的避險趨勢較為明顯，核心城市仍然受到房企的追捧，上海整體去化速度較快且利潤空間充足，對房企的吸引力十足。

上海的落戶優惠政策在今日起到了助推作用，浦東新區張江板塊盤踞著大量的優質的、享受落戶優惠政策的企業，今日兩宗進入一次性報價階段的川沙地塊和唐鎮地塊皆位于該區域，未來隨著該區域的產城融合，需求有望進一步提升，房企也將加快在這里的布局節奏。