一石激起千層浪。近兩日，一些爛尾樓業主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款，引發了聲勢愈大的“強制停供潮”。有機構披露的不完全統計顯示，目前已有河南、湖南、江西、廣西等15個省份超50個樓盤發布了公開聲明，大多數表示，如果樓盤無法在一定期限內復工，業主將選擇強制停還按揭貸款，風險與損失由各方共擔。

在這些樓盤中，有的是已經延期交付多年、實打實的爛尾樓，有的則是還沒到交付時間，但因房企資金緊張、至今難以復工的停工盤。其中，很多斷供項目，主要發生在已經違約的房企項目上，包括恒大、新力、世茂等企業。

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據廣發證券研究估計，目前違約房企停工面積平均占比20%左右，違約房企占行業總產能的比例約25%，估算行業停工面積約為行業施工面積97億平米的5%左右（較高估口徑），總量約為5億平米。

從潛在受影響的銀行資產看，據廣發證券統計，假如停工5億平米，按照1w/平米資產價格測算，對應資產價值5萬億，若都是已售項目、平均首付比例60%，則對應2萬億按揭貸款。

總體來看，如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態，從而引發業主大范圍停供，對房地產的影響將是極為負面的。“眼看著市場剛剛有了一點起色，大規模爛尾帶來的斷供潮可能會再度挫傷脆弱的市場信心。”一位房地產從業人員對第一財經表示了極大的憂慮。

廣發證券也認為，斷供是比房價下跌更打擊資產價格信心的狀況。

自從去年房地產企業陸續出險爆雷以來，停工樓盤在不少城市都有所增加，而各地方政府和房企，也都將“保交付”提至最重要的位置。“對我們來說，保交付肯定是頭等大事，這也直接影響到銷售口碑。”有出險房企內部人士透露，所以會在最大程度上尋求到期債務展期，將有限的資金用于項目建設交付。

不過，在當下房地產行業銷售不暢資金緊缺的的狀態下，想要全面復工復產并非易事。一位業內人士透露，當前導致停工的主要問題在于項目銷售資金被挪用，后續施工資金跟不上，供應商拿不到款項，只能以磨洋工的心態來對待項目施工，致使一些項目盡管復工，但進展緩慢。

預售資金挪用導致開發資金不足

早在去年底，許多地產行業人士，便關注到了房地產行業愈發普遍的停工問題。據克而瑞報告稱，截至2021年年底，在其24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建面高達2468萬平方米，其中鄭州、長沙、重慶和武漢等城市項目交付風險較大。

進入2022年，隨著一些項目進入約定交付期，但遲遲不見復工跡象，很多業主著急了。2022年6月30日，鄭州瀚海思念城的業主沒在約定期收房，還發現項目監管賬戶上被挪走26億元。于是，他們像很多其他樓盤業主一樣，寫了一份“集體停貸告知書”。

從法律層面說，貿然停貸不是好事，如果與開發商的購房合同還未解除，業主征信可能會受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強制執行。之所以冒著征信受損的風險提出停貸，實則是很多業主發現項目資金被挪用、銀行違規發放按揭貸款等現象，敢于向銀行提出挑戰。

“一般情況下，監管賬戶上如果有錢，就不會爛尾。”談到這兩天的爛尾樓風波時，河南某房企人士對第一財經表示。

我國房地產住宅開發項目大部分實行預售制，為防止樓盤爛尾，誕生了商品房預售資金監管制度，即政府部門會同銀行實施第三方監管，期房的購房款必須存入銀行專用監管賬戶。具體監管政策方面，各地有自主權，過去各城資金監管強度并不相同。

而在實際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者，在房企這個層面，確實存在挪用項目預售資金的情況，投入到集團償債或者公司其他經營活動中。

譬如，某項目基本面較好、銷售回款較多，而其他項目缺少資金、工程進度慢，就存在項目之間的資金調配。再或者，當房企面臨剛兌債務時，包括集團、城市和項目層面的債務，而某項目還有一年才交付、賬上又有資金，那么就可能將資金挪用出去，拿來償還公司債務。

另一華東房企人士也稱，很多停工的項目是早前已經完成銷售的，當時對預售資金賬戶監管還不嚴格，房企會在項目之間進行資金調撥，不會讓錢趴在賬上。

“比如2020年一個項目銷售結束后，企業可能將錢用于別的項目建設或用于新增拿地，都是常見操作。”上述人士稱，預售資金監管嚴格之后，項目之間的資金調撥和流動強度都大大減低，但對當年已經賣完的項目來說，自身已不再產生正現金流了，且不能用別的項目銷售去支援施工，資金調撥受限，也就帶來很多項目停工的局面。

上述華北房企人士還稱，在這波企業爆雷中，有房企資金面緊張后，便開始對債務進行展期，沒有處置資產等前期自救動作，并引發了一系列連鎖反應，包括評級機構下調評級、房企海外債務觸發加速償還條款等。有的企業在一系列自救動作后，仍面臨較大的現金缺口，在償還部分債務時，會有調用項目資金的情況。

值得注意的是，從2021年下半年至今，地方政府對商品房預售資金的監管經歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后，多地新建商品房項目出現停工、延期交付，預售資金被轉移等問題逐漸暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強對預售資金的監管。

7月1日，成都宣布執行《成都市商品房預售款監管辦法實施細則》，其中明確了監管職責劃分，成都市住建局負責全市商品房預售款監管的組織、協調和監督，具體負責制定相關政策措施，建立、維護和管理全市統一的預售款監管服務平臺，督促檢查商品房預售款監管實施情況，對預售款監管各方主體履責情況進行監督管理。

西政資本認為，“停貸潮”出現后，今后各個城市的預售資金大概率也將回歸從嚴監管的軌道，政策層面已不存在放松的空間。

房企“保交付”力不從心

隨著預售資金監管愈發規范，如何處理好“保交付”，成為當下房企的首要重任。

交付難、復工難，根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱，在當下企業整體資金盤面中，約一半沉淀在預售資金監管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內生造血能力又欠缺，導致其資金面極為緊張，是房企停工問題頻發、復工艱難的重要原因。

另一華東房企人士也表示，在當前行業形勢下，開發商層面已無法推進新增融資，銷售腰斬進一步影響現金流，開發商能動用的資金極為有限。“當面臨龐大的債務到期或利息支付時，很多開發商都面臨一個選擇，到底是還債保信用，還是用于開工建設保交付。”

“當手中的資金只能支撐50個項目的施工建設時，開發商會篩選手中的100個項目，優先施工能產生正現金流的項目，”某出險房企內部人士表示，等到有新的現金流回來后，才能去支援另外50個項目的建設。

與此同時，每個城市的監管強度有所不同，有些城市的項目有現金流回來，可用于調撥，只是整體而言變得有限。除此之外，房企還能使用的另一個辦法就是賣掉資產補充現金流，“我們能撐到現在主要就是靠賣資產了。”

一位華北房企人士則稱，現在行業環境發生了些許變化，之前企業談債務展期很難，現在投資者會更認真看企業給出的擔保條款，談展期也比以前順利了些。如果債務能“以時間換空間”，企業也會有更多資源投資到穩經營、保交付上。“現在大家都意識到了這個問題，要把活下去、保交付放在首要位置，穩定公司經營，不損害購房者權益。”

一位河南房企人士表示，很多停工盤都是總包拿不到錢，歸根到底還是資金問題。為此，企業除了跟總包單位談判外，其他各項手段都圍繞“開源節流”展開，加大融資、出售股權、盤活資產、加速去化回款。“只有保住公司經營、活下去，才能逐步交付項目。”

值得注意的是，當前項目開工建設對開發商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱，現在施工方都不愿意墊資干活，都是看到錢才進材料，企業壓力其實進一步加大。

為助力保交付，一些房企也拿出了切實舉措。以陽光城為例，該公司成立了“10W+交付專項工作組”，對交付有風險的項目實行“一盤一策”，統籌調度資金，確保進度趕、風險大、影響廣的重難點項目支付；同時與供應商、債權人、項目合作方等溝通，避免項目被動停工；對已經陷入被動停工的重難點項目，調集優勢資源重點支持，爭取項目復工復產。

從房企已公布數據看，上半年遠洋集團完成38個批次、超20000套房源交付。其中，5個批次、超4000套房源實現“交房即交證”，4個批次、近3000套房源實現提前交付。榮盛發展累計交付25個項目，42個批次，總計241.81萬平米，20397戶。奧園在26個城市實現近13000套房交付，交付面積超160萬平方米。

目前，大部分出險的規模房企都很重視“保交付”，但鑒于資金壓力，想要做到快速全面復工，基本是不大可能的。以恒大為例，該集團旗下的數百項目中，已是部分復工部分停工，資金相對充裕的區域復工較快速，比如該集團旗下的廣東區域，復工率較高。

“項目爛尾主要還是沒錢，有些地方資金監管松一些，賬戶上的錢不但被挪用，還欠著供應商的款項，想要做到復工，首先得解決資金來源問題，比如可以賣掉一些未開工的土地，或者已開發但未出售的在建項目，但都要一個項目一個項目去化解，速度很難快起來。”一家TOP5強房企相關負責人表示。