近年來(lái)，“增收不增利”成為房企業(yè)績(jī)中的普遍現(xiàn)象，而金地集團(tuán)，也同樣沒(méi)能逃過(guò)這一劫。

4月25日下午，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，利潤(rùn)下滑，主要是因?yàn)樾袠I(yè)下行，進(jìn)行了15.2億元的減值計(jì)提，另外，疫情影響了交付結(jié)轉(zhuǎn)。

2021年，金地集團(tuán)的融資水平相對(duì)較低，債務(wù)融資加權(quán)平均成本4.56%。對(duì)于近期出險(xiǎn)房企的收并購(gòu)，金地集團(tuán)董事兼總裁黃俊燦表示，會(huì)在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流安全的前提下，優(yōu)中取優(yōu)。

“增收不增利”

近日，金地集團(tuán)（股票代碼：600383.SH）發(fā)布2021年年報(bào)并舉行了業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，金地集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入992.32億元，同比上升18.16%。在樓市下行的背景下，金地集團(tuán)的營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)屬不易。

不過(guò)值得注意的是，金地集團(tuán)的利潤(rùn)并沒(méi)有隨著營(yíng)收一同上漲，2021年，金地集團(tuán)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)94.09億元，同比減少9.5%；毛利率21.18%，較2020年的32.86%下降了11.68個(gè)百分點(diǎn)，截至2021年，金地集團(tuán)的毛利率已經(jīng)連續(xù)三年下滑。

對(duì)于金地集團(tuán)增收不增利原因，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上進(jìn)行了回復(fù)。他表示，2021年下半年，市場(chǎng)急劇調(diào)整，出險(xiǎn)房企不斷增加，同行為了緩解資金壓力，開(kāi)始降價(jià)營(yíng)銷，把行業(yè)的價(jià)格往下壓，鑒于謹(jǐn)慎性原則，金地集團(tuán)對(duì)持有的項(xiàng)目進(jìn)行了全面的審視，對(duì)未來(lái)可能會(huì)虧損的項(xiàng)目進(jìn)行了減值計(jì)提，減值的金額為15.2億元；另外，去年年底，長(zhǎng)三角疫情多點(diǎn)散發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、交付、結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響，原計(jì)劃交付結(jié)轉(zhuǎn)的面積沒(méi)有達(dá)成。

實(shí)際上，“增收不增利”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)房企營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)498.6億元，同比增長(zhǎng)19.3%，增速較上年增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。然而，受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)，房企營(yíng)業(yè)成本上漲，凈利潤(rùn)均值56.2億元，同比增長(zhǎng)0.4%，增速較上年減少1.5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴(yán)重。2021年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值較上年下降了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，今年3月以來(lái)已發(fā)布年報(bào)的房企中，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率為8.21%，其中至少有14家房企的毛利率低于20%，包括碧桂園、中國(guó)金茂、旭輝控股、新城發(fā)展、正榮地產(chǎn)等。

中指研究院表示，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立，在房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去金融化通道，行業(yè)利潤(rùn)率可能保持在更低的水平。

在韋傳軍看來(lái)，未來(lái)市場(chǎng)終將回歸正常，行業(yè)的毛利率水平也會(huì)企穩(wěn)回升。未來(lái)，金地集團(tuán)會(huì)持續(xù)提升產(chǎn)品能力和服務(wù)水平，對(duì)成本和費(fèi)用進(jìn)行更精細(xì)化的管控，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和投資布局，掌控好投資節(jié)奏，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，他表示，“對(duì)公司未來(lái)的利潤(rùn)也很有信心”。

收并購(gòu)優(yōu)中選優(yōu)

據(jù)悉，過(guò)去幾年來(lái)，金地在投資方面一直聚焦高能級(jí)的一、二城市，嚴(yán)格控制三四線城市的下沉，而這，也是金地集團(tuán)能夠保持營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)的重要原因。2021年，金地集團(tuán)獲取了111宗土地，其中一、二線城市的投資占比高達(dá)65%。

負(fù)債方面，截至2021年年末，金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率67.6%，凈負(fù)債率55.2%，現(xiàn)金短債比1.4，三道紅線全部達(dá)標(biāo)，處于綠檔。融資成本方面，2021年，金地集團(tuán)債務(wù)融資加權(quán)平均成本4.56%，同比降低了0.18個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)較低水平。

金地集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)曾愛(ài)輝表示，2022年，在保持三道紅線綠檔的前提下，金地集團(tuán)仍然有一定的投資額度，公司針對(duì)銷售、融資兩個(gè)敏感的因素，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行了壓力測(cè)試，結(jié)果顯示，即使在相對(duì)極端的情形下，只要公司堅(jiān)持投資紀(jì)律，控制新項(xiàng)目的投資規(guī)模，也能保證整體現(xiàn)金流安全。

那么，2022年金地集團(tuán)的投資策略如何？黃俊燦表示，金地集團(tuán)還是會(huì)關(guān)注投資能級(jí)比較強(qiáng)的一、二線城市，對(duì)不同的城市制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取拿到的項(xiàng)目能有更多的收益。另外，對(duì)于近期出險(xiǎn)房企的投資并購(gòu)，黃俊燦表示，金地集團(tuán)會(huì)考慮在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流安全的前提下，積極的優(yōu)中取優(yōu)。

第一財(cái)經(jīng)查詢公開(kāi)的信息了解到，今年以來(lái)，金地集團(tuán)在北京、廈門(mén)、西安的招拍掛中均有落子，但是還未有成功收并購(gòu)出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的案例。

物業(yè)上市還沒(méi)有明確的時(shí)間表

今年以來(lái)，頭部房企龍湖、萬(wàn)科都已經(jīng)遞交了物業(yè)上市招股書(shū)，金地物業(yè)的上市進(jìn)程也備受關(guān)注。那么，金地物業(yè)的上市進(jìn)程如何？業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，徐家俊表示，“還沒(méi)有明確的時(shí)間表”。

2021年，金地物業(yè)更名為金地智慧服務(wù)，其在營(yíng)收和在管面積都穩(wěn)步增加，截止2021年末，金地物業(yè)的合約管理面積3.3億平方米，較2020年的2.7億元增長(zhǎng)22.2%；2021年，金地物業(yè)的營(yíng)收52.8億元，同比40.8億元增長(zhǎng)29.3%。

不過(guò)，金地物業(yè)的毛利率還有較大的增長(zhǎng)空間。數(shù)據(jù)顯示，2021年，金地物業(yè)的毛利率為10.07%，同比增長(zhǎng)0.53個(gè)百分點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年，50家物業(yè)服務(wù)企業(yè)毛利率平均值為30.21%，碧桂園服務(wù)的毛利率為30.7%，近期遞交招股書(shū)的萬(wàn)物云2021年的毛利率17%，均超過(guò)了金地物業(yè)目前的利率水平。