2021年，美國收獲了15年來最紅火的樓市。2022年，蓬勃發展的美國房地產市場正面臨迄今為止最大的考驗：抵押貸款利率飆升。

房地美公布的最新數據顯示（截至4月21日這一周），美國30年期抵押貸款利率已經從去年12月的3.11%上升至5.11%。

“隨著美國國債收益率持續上升，抵押貸款利率連續第七周上升。”房地美首席經濟學家卡特（Sam Khater）表示，“雖然春季通常是最繁忙的購房季節，但房價上漲導致需求出現一些波動。目前仍是賣方市場，但仍有興趣購買房屋的買家可能會發現爭搶程度已經適度減弱。”

上周五（4月22日）的美股表現，令人擔憂美國經濟的走向。受到企業盈利放緩與美聯儲“鷹派”加息消息影響，當天三大指數全部暴跌，道指更是下挫近1000點，創下2020年10月底以來最大單日跌幅。美股房企板塊投資者也在質疑：美國目前是否正在重復2000年開啟的房地產泡沫時代，并最終導致了美國經濟在2007年的大衰退；是否美國樓市已經開始告別這一輪“黃金時代”？

但第一財經記者采訪的多位美國房地產業內專家和投資者并不這么看。在他們看來，決定房價最重要的因素，仍是供求關系；而當下美國房地產市場仍是賣方市場，這一基本盤并未發生變化。

美國金鷹房產投資公司執行合伙人陳躍武對第一財經記者表示，“目前的情況與2018~2019年美聯儲加息的情況類似，房價的上漲速度會放緩，但仍然持續上漲。待美聯儲加息結束后，房價會加速上漲。”

美聯儲越來越鷹是利空

1年多之前，美國30年期抵押貸款利率還在“2時代”；疫情期間，這也成為美國房地產市場火爆的催化劑。

伴隨美聯儲越來越鷹派和抵押貸款利率繼續上升的前景，普通的購房者陷入了困頓之中：究竟是否要繼續接受快速上漲的價格迅速買房，還是選擇觀望？

第一財經記者使用美國房貸公式計算，即便假設一位借款人以2021年12月時已經高企的利率（3.11%）獲得40萬美元（約合260萬元人民幣）抵押貸款，假設首付20%，在30年的貸款中，他們每月將還1703美元（約合11080元人民幣）。如果以目前最新的5.11%抵押貸款利率計算，每月還款額升至2074美元（約合13500元人民幣），每月將多還371美元。

同時，需要指出的是，更高的抵押貸款利率不僅使一些潛在的購房者因總體貸款價格過高而放棄，而且還意味著一些借款人將失去抵押貸款資格，因為在美國如需貸款，必須滿足貸方嚴格的債務與收入比率。數位接受第一財經記者采訪的專家均表示，美國目前在貸款方面一直沒有放松條件。

抵押貸款利率帶來的經濟沖擊，讓一些房地產行業人士預測，火熱的房地產市場將會失去一些動力。

房地產研究公司CoreLogic認為，美國房價增長將大幅放緩。根據最新數據，美國房價在2021年1月至2022年1月期間飆升 19.2%。但CoreLogic認為，在未來12個月內，房價將僅上漲 5%。

CoreLogic認為房價增長放緩的另一個原因是：負擔能力。過去一年，美國房價的上漲速度是美國收入增長速度的五倍。這無法再繼續下去了。該企業對美國400個大都市區域的市場風險做了評估，旨在找出當地收入水平是否可以支撐房價。

在計算之后，CoreLogic認為美國65%的地區房地產市場被高估了。這包括紐約、邁阿密、西雅圖、拉斯維加斯和達拉斯等主要大都市區域。

同時，亞利桑那州、佛羅里達州、得克薩斯州和內華達州的房地產市場也符合CoreLogic對“高估”的定義。

與此同時，該機構表示，只有26%的美國房地產市場是“正常的”，只有9%是“被低估的”。

CoreLogic副首席經濟學家赫普 (Selma Hepp)表示：“隨著疫情暴發以來房價強勁增長，許多市場現在可能被認為估值過高，尤其是在將價格增長與當地收入增長率進行比較時。”

美國全國房地產經紀人協會（NAR）數據顯示，2021年美國房屋銷售價格中位數為34.69萬美元，同比增長16.9%；2021年美國共售出612萬套房產，同比增長8.5%。

BCA Research美國資產部首席策略師唐克爾（Irene Tunkel）對第一財經記者表示，美國房地產市場面臨著多個方面的影響。

“今年迄今為止，30年期抵押貸款利率已經上升了兩個百分點，再次回到十多年前的水平。房地產是經濟中對利率最敏感的部門。”她表示，“從歷史上看，抵押貸款利率的上升對地產開工和住房銷售都造成了壓力。不過，雖然抵押貸款利率的飆升使房屋的可負擔性降低，但NAR的房屋可負擔性指數表明，雖然可負擔性已經惡化，但相對于其長期平均水平，這一指數仍然處于高位。”

供求關系決定黃金時代是否遠去

僅僅因為美國房價被高估，并不意味著房價即將掉頭下行或暴跌。

事實上，第一財經記者查閱了目前美國抵押銀行家協會、美國銀行、房利美和 Zillow （房地產估價服務網站）的預測模型，都仍預測美國房價將在未來一年上漲。

同時，根據美國城市規劃咨詢機構Demographia發布的2022年國際住房可負擔性調查，與澳大利亞、加拿大、愛爾蘭、新西蘭和英國等市場相比，美國是可負擔性最高的國家。在大多數主要經濟體中，房價在過去幾年蓬勃發展，買家們不得不將自己在疫情中積攢的儲蓄都投到房地產中。

陳躍武則對第一財經記者表示，房貨利率的快速上升對房價肯定有負面影響，具體表現為房價的上漲速度會放緩，“我預測從目前的近20%下降到10%至15%，雖然放緩但仍然是在強勁上漲。”

同時，“決定房價的是供求關系。現在美國的房產庫存不足兩個月，是歷史最低點，短缺極為嚴重，房價會繼續上漲。”陳躍武解釋道。

NAR數據顯示，3月美國待售住宅環比增加，但仍比2021年同期少9.5％。照目前銷售速度，庫存在兩個月左右。同期，3月美國房屋售價中位數同比上漲15％至3753萬美元，再次創下紀錄。

通常，房地產供應不足5個月銷售時，都表明市場供應緊張。

總體來看，盡管美國樓市因房貸利率飆升而降溫，但市場普遍預計今年仍有望小幅上漲。美國銀行表示，美國家庭資產負債表是有史以來最強勁的，凈資產攀升，償債比率接近歷史低位，勞動力市場也在蓬勃發展。美國的“千禧一代”（年齡與中國的“80后”“90后”相仿）現在正處于購房的高峰時期，人口結構也對樓市有利。

房利美（Fannie Mae）樂觀地認為，消費者對新房的需求在將來還會超過供應量，這將為2023年之前美國保持高房價和刺激經濟成長帶來動力。

唐克爾對第一財經記者分析了幾個因素——“房屋供應不足，房屋開工率低于家庭需求，新房和現有房屋的庫存也很低。”

“因此，即使抵押貸款利率上升對住房需求是不利的，但由于供應量低，建筑和銷售活動可能會保持下去。這些動態表明，今年住宅投資不太可能崩潰。”她解釋道。