從事國際貿(mào)易行業(yè)的麗安已經(jīng)在德國生活了十五年，在她的記憶里，2007年她抵達(dá)德國時(shí)，很少有德國朋友在討論房價(jià)，或者將買房當(dāng)成一種主要的投資形式。

那時(shí)的柏林不管房價(jià)還是房租都非常低，800歐元/月可以租到很好的住房。就算在市場價(jià)格相對較貴的漢堡市，麗安租住的兩室一廳房租也非常合理，且房東多年都沒有漲過房租。

麗安對第一財(cái)經(jīng)記者表示，德國人不會(huì)為了快速獲利而轉(zhuǎn)手房屋的部分原因在于，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易成本和稅收很高，貸款標(biāo)準(zhǔn)也保持相當(dāng)穩(wěn)固的狀態(tài)，但近幾年來，特別是在英國脫歐之后，據(jù)她個(gè)人觀察，德國的房價(jià)出現(xiàn)了飛漲，成了歐洲一些投資者的“避風(fēng)港”。

同時(shí)，可以看到更多的德國人將閑錢投入住房。德國人又把房地產(chǎn)叫作“混凝土做成的金子”。麗安說，但目前大家又有一些市場即將關(guān)門時(shí)的惶恐，這導(dǎo)致最近房價(jià)上漲速度明顯加快了。

“每八周就會(huì)大幅提一次價(jià)”

十多年來，德國房價(jià)一直在上漲，但最近上漲的速度有所加快。Europaceindex顯示，今年2月德國房價(jià)比去年同期高出近15%。

“德國房價(jià)將繼續(xù)上漲，盡管速度可能比前幾年有所放緩。”荷蘭國際集團(tuán)(ING)全球宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家布萊斯基（CarstenBrzeski）說，“目前由供應(yīng)停滯引發(fā)的供需失衡，以及高昂的材料和建筑成本及應(yīng)對氣候變化的政策（其中節(jié)能住宅發(fā)揮著重要作用），都將在未來幾年繼續(xù)推動(dòng)房價(jià)上漲。”

實(shí)際上，德國的住房擁有率仍然是歐盟最低的。歐盟的平均水平是70%，在美國這個(gè)數(shù)字在65%左右，而在德國，這一比例約為50%，理論上仍有很大上漲空間。

Postbank房地產(chǎn)主管戈胡瓦德（EvaGrunwald）認(rèn)為，最近的房價(jià)飆升是由對通脹和利率上升的擔(dān)憂推動(dòng)的。

同時(shí)，不斷增長的建筑成本和新住房不足也推高了價(jià)格。除了疫情外，目前持續(xù)的烏克蘭局勢也導(dǎo)致材料短缺和成本迅速增加。

近期，德國住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)做出了類似的預(yù)測：2023年，德國的住房建設(shè)將萎縮，其原因即為，材料短缺和疫情導(dǎo)致的成本激增。

對于承包房屋建設(shè)的公司而言，新建筑項(xiàng)目的成本變得越來越難以預(yù)測了。“德國北部86%的住房合作社和社會(huì)福利住房建筑企業(yè)都認(rèn)為新建筑的前景很差。”北德住房企業(yè)協(xié)會(huì)的一位發(fā)言人表示，“這就是60%的人希望推遲新建筑項(xiàng)目開工，或仍舉棋不定的原因。”

在德國建筑業(yè)各主要協(xié)會(huì)最近發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查中，90%的企業(yè)抱怨價(jià)格上漲，80%的企業(yè)抱怨交付存在瓶頸。調(diào)查顯示，目前許多材料的供應(yīng)商只提供每日報(bào)價(jià)或根本不報(bào)價(jià)。

“這是我們以前從未遇到過的情況，”巴伐利亞州建筑行會(huì)協(xié)會(huì)的一位發(fā)言人說，“我們有大量的訂單，同時(shí)也缺乏原材料。（供應(yīng)商）每八周就會(huì)大幅提一次價(jià)。”

2023年將面臨萎縮？

根據(jù)德國媒體的綜合報(bào)道，目前在德國的建筑和住宅行業(yè)中，許多建筑材料中使用的鋼、鋼合金、鋁及木材都大量缺貨，絕緣材料同樣稀缺，對道路建設(shè)很重要的瀝青也十分稀缺，瓷磚和陶瓷則存在價(jià)格大幅上漲現(xiàn)象。

通常，客戶和建筑公司在施工開始前就合同中的固定價(jià)格達(dá)成一致。如果材料成本像現(xiàn)在這樣快速上漲，建筑公司將面臨在滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下最終蒙受損失的風(fēng)險(xiǎn)。

為防止虧損，目前許多德國公司不再申請新訂單。德國建筑行業(yè)協(xié)會(huì)稱，超過30%的建筑公司不再提交任何新的競標(biāo)書了。

北德住房公司協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人布雷特納(AndreasBreitner)稱：“我擔(dān)心漢堡、梅克倫堡-西波美拉尼亞和石勒蘇益格-荷爾斯泰因州的新住房建設(shè)會(huì)大幅下降。”

他預(yù)測，“由于工期較長，這些住房將在今明兩年完工，最遲會(huì)在2024或2025年完工。”

在南部的巴伐利亞州住房產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長麥爾（HansMaier）則表示，“我們在2021年完成的建設(shè)數(shù)據(jù)創(chuàng)歷史新高，且將在2022年獲得良好的竣工數(shù)據(jù)，但將在2023年經(jīng)歷低迷。”

他還認(rèn)為，2023年的下滑將會(huì)是大幅度的。

此外，德國有專家認(rèn)為，目前的原材料短缺和成本大幅上漲問題不僅僅影響商業(yè)建筑施工，還影響德國的基建工程——即在新的道路、隧道和鐵路方面的建設(shè)。

當(dāng)下，德國聯(lián)邦政府正試圖借助所謂的價(jià)格上漲條款來幫助建筑公司，這使得德國建筑公司即使在合同簽訂后也可以提價(jià)，不過這意味著增加的成本會(huì)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。

總部位于慕尼黑的企業(yè)集團(tuán)和建筑材料經(jīng)銷商Baywa認(rèn)為，只要烏克蘭局勢不緩解，產(chǎn)業(yè)鏈中仍存在這些元素，建筑材料短缺的風(fēng)險(xiǎn)就將始終存在。

德意志銀行副總裁馮洛爾（KarlvonRohr）在近期接受采訪時(shí)預(yù)計(jì)，今年德國通脹年率將達(dá)到7%~8%，若能源進(jìn)口受限，通脹甚至可能達(dá)到10%或以上。他并警告說，德國需要為通脹升至上世紀(jì)70年代以來最高水平做好準(zhǔn)備。

根據(jù)德國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年3月，德國通脹年率達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的7.3%。

（應(yīng)采訪者要求文中麗安為化名）