一面是古風(fēng)古韻、小橋流水，一面是時(shí)尚現(xiàn)代、高樓林立，正如“雙面繡”般，蘇州保留了有江南水鄉(xiāng)的溫婉精致，也抓住了歷史機(jī)遇，在深厚的文化底蘊(yùn)上，構(gòu)筑了繁華新城。

早年鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)蘇州綜合實(shí)力的快速提升；到上世紀(jì)90年代，借助時(shí)代機(jī)遇自身優(yōu)勢(shì)，蘇州實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛，在2011年GDP突破萬(wàn)億大關(guān)，2020年再躋身“兩萬(wàn)億俱樂(lè)部”，僅次于四個(gè)一線城市與重慶，成為耀眼的明星城市。

富于城市活力的蘇州，對(duì)人口的吸納同樣強(qiáng)勁。七普數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年間，蘇州常住人口增長(zhǎng)228.8萬(wàn)人，十年增幅為21.8%，總量1274.8萬(wàn)人，位居江蘇省首位。

強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，大量的人口支撐，引得眾多開發(fā)商競(jìng)相涌入蘇州，截至2020年已有超8成百?gòu)?qiáng)房企布局于此。但受制于嚴(yán)格的調(diào)控政策，近年來(lái)的蘇州樓市在跌宕中，顯得有些沉寂，中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年至2021年，當(dāng)?shù)卣w新房均價(jià)從1.76萬(wàn)元/平方米漲至2.13萬(wàn)元/平方米，每年僅保持千元左右的增幅；明顯低于同期的杭州、南京。

盡管在2021年下半年的行業(yè)走勢(shì)和近來(lái)疫情的影響下，蘇州樓市頗顯疲軟，但優(yōu)秀的城市基本面，使其依然保持著對(duì)開發(fā)商充分的吸引力。

市場(chǎng)冰點(diǎn)，房貸利率一降再降

3月中旬，蘇州市場(chǎng)已連降多月的房貸利率，再度傳出已降至4.6%的消息。

3月14日，第一財(cái)經(jīng)記者從吳中區(qū)一項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)處獲悉，彼時(shí)僅有部分與項(xiàng)目合作的小型銀行可以做到這一利率水平。此后，記者所在的一個(gè)蘇州購(gòu)房群中，陸續(xù)有購(gòu)房者表示已經(jīng)以4.6%的利率標(biāo)準(zhǔn)獲得了新房貸款。

3月16日，克而瑞發(fā)布的調(diào)研報(bào)告稱，，包括四大行在內(nèi)，蘇州的房貸利率已普遍下調(diào)至4.6%-4.65%。而就在5個(gè)月前，蘇州的房貸利率還保持在6字頭，如今已降至5年來(lái)的最低點(diǎn)。

在蘇州限購(gòu)、限售等調(diào)控政策下，房貸利率的一降再降就成了促進(jìn)市場(chǎng)回暖產(chǎn)生了一項(xiàng)關(guān)鍵因素。“畢竟目前新房?jī)r(jià)格以及房貸利率都是比較優(yōu)惠的，對(duì)于有需求的客戶來(lái)說(shuō)，會(huì)加速他們的入市。”某TOP20房企蘇州一線項(xiàng)目人士表示。

一家中型房企蘇州一項(xiàng)目負(fù)責(zé)人亦透露，所在項(xiàng)目在過(guò)去周末來(lái)訪僅10組左右，上周末達(dá)到了60組，但這并不意味著市場(chǎng)真正的回暖，“成交只有1-2組”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年2月蘇州市區(qū)商品住宅成交約30.29萬(wàn)平方米，是近兩年來(lái)的歷史新低，環(huán)比減少45.37%，同比減少44.2%；而此前1月份，蘇州市區(qū)商品住宅成交米面積約為56萬(wàn)平方米，盡管同比減少34%，但保持住了2021年10月份以來(lái)月均50萬(wàn)平米的成交量。

在新房均價(jià)方面，2月蘇州市區(qū)新房成交均價(jià)為25616元/平方米，呈現(xiàn)環(huán)比維穩(wěn)、同比下跌的態(tài)勢(shì)，這已經(jīng)是連續(xù)第五個(gè)月蘇州市區(qū)的新房成交均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米左右。

與全國(guó)各大城市相同，蘇州的這波下跌行情亦是從2021年下半年開啟，許多樓盤陸續(xù)降價(jià)促銷，釋放優(yōu)惠，從總價(jià)折扣到首付分期，再到“一口價(jià)房”、“工抵房”，送車位、送裝修包、送家電等多種手段齊上陣，但這些無(wú)法阻擋住市場(chǎng)下行的車輪。

第三方機(jī)構(gòu)金剛石房產(chǎn)云數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年蘇州市區(qū)單月成交量最高近9000套，而下半年單月最低成交套數(shù)不足4500套，近乎腰斬。

房屋銷售下挫的同時(shí)，蘇州的土地市場(chǎng)全面遇冷。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2021年5月的首輪集中供地中，超半數(shù)地塊溢價(jià)成交，更有不少房企為提高中標(biāo)率，注冊(cè)諸多馬甲企業(yè)參拍；第二輪時(shí)溢價(jià)地塊的比例為16%，第三輪則只剩下8%，大部分地塊底價(jià)成交；溢價(jià)率也從7.23%一路降溫至0.6%，參拍企業(yè)也從萬(wàn)科、華僑城、中梁、仁恒等房企逐步變?yōu)樘K州本地國(guó)企。

隨著2022年首場(chǎng)集中供地越來(lái)越近，近期蘇州傳出調(diào)控將有所放松的消息，其中提及突破均價(jià)不過(guò)4萬(wàn)的天花板等內(nèi)容。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，若限價(jià)得以放松，將會(huì)增強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期，預(yù)計(jì)是非常有效果的。“因?yàn)樘K州不是供需關(guān)系和購(gòu)買意愿的問(wèn)題，市場(chǎng)的冷清是政策強(qiáng)壓的原因，市場(chǎng)一好政策就壓下來(lái)，需求積攢了很多。”

快速過(guò)熱，政策高壓抑制虛火

蘇州確有充足的購(gòu)房需求。“蘇州城市很大，產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)集中，是一個(gè)擁有一千多萬(wàn)常住人口的大型城市，擁有很大一部分外來(lái)人口，什么樣的購(gòu)房群體都有，”某華東房企蘇州區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“且隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、人口結(jié)構(gòu)的變化，蘇州現(xiàn)階段的購(gòu)房需求涵蓋了首置、首改、投資、保值等多個(gè)層面。”

據(jù)一位研究蘇州市場(chǎng)的不具名分析師介紹表示，除了本地土著、附近郊縣組成的客群外，上海的外溢需求，是蘇州樓市購(gòu)房群體的一個(gè)重要組成部分。

在上海大都市圈中，蘇州是距離上海最近的城市之一，且蘇州抵滬的交通方式多樣且極為便捷，諸如貫穿東西的滬寧城際鐵路、滬寧高速公路等，更有跨省軌道交通將兩城連接。通勤的實(shí)現(xiàn)促使諸多滬漂選擇在蘇州置業(yè)。

在上海工作多年但尚無(wú)購(gòu)房資格的袁肖（化名），于2021年末，便在昆山縣花橋鎮(zhèn)以185萬(wàn)元的總價(jià)買下了一套70平方米左右的二手房。而她的房東也因購(gòu)房資格的問(wèn)題在2017年時(shí)選擇在花橋“上車”。

不過(guò)，受到限購(gòu)政策的影響，袁肖買房前還在蘇州辦理了落戶。而另一位同樣在花橋買了首套房的滬漂則趕在了2016年出臺(tái)限購(gòu)政策之前，以僅70萬(wàn)元的低總價(jià)買下了一套商住。彼時(shí)，正是蘇州逐步調(diào)控抑制樓市之火，走向理性的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。

蘇州的這輪行情起始于2014年9月份的全面取消限購(gòu)。此后伴隨降準(zhǔn)、降首付等一系列寬松政策，購(gòu)房者熱情高漲，樓市成交量井噴。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2015年蘇州商品房共成交1268萬(wàn)平方米，同比大幅上升48%；其中住宅成交1177萬(wàn)平方米，成交金額1549億元，較2014年分別增長(zhǎng)52%和65%，均達(dá)到歷史峰值。

地市亦同步陷入瘋狂。2016年4月初，蘇州一場(chǎng)土拍共出讓13幅地塊，有40余家房企參拍，地塊平均溢價(jià)率達(dá)200%；同年9月的土拍上，新城貢獻(xiàn)了一宗超百億元的總價(jià)地王，仁恒也以超80%的溢價(jià)率拍下來(lái)了一宗樓面價(jià)達(dá)3. 87萬(wàn)元/平方米的地塊，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。

為抑制過(guò)熱的樓市，2016年10月3日，在此前“蘇十五條”的基礎(chǔ)上，蘇州發(fā)布了升級(jí)版的調(diào)控政策，外地人購(gòu)房需提供社保繳納證明且限購(gòu)一套，本市居民限購(gòu)三套，并首次將代管縣級(jí)市昆山、太倉(cāng)也囊括其中。此番政策效果亦立竿見(jiàn)影，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年10月，蘇州的成交量?jī)H41萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑59%。

值得一提的是，這輪調(diào)控中，蘇州對(duì)新房?jī)r(jià)格提出明確要求，“下一批次備案價(jià)格不得高于上一批次同類型房屋成交均價(jià)”。據(jù)上述分析師介紹，目前蘇州核心板塊預(yù)售均價(jià)不能超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，非核心板塊則被限制在3萬(wàn)元/平方米。

在市場(chǎng)降溫、供給不足、需求積壓的背景下，2019年一季度，蘇州出現(xiàn)新房供不應(yīng)求、二手房成交同比大增的情況，土地市場(chǎng)再度大熱，同期住宅用地成交樓面均價(jià)突破1.5萬(wàn)元/平方米，同比上漲25%。

2019年7月，蘇州再度加碼調(diào)控，出臺(tái)限售新政，并明確年內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)必須控制在5%以內(nèi)。嚴(yán)格的調(diào)控政策下，蘇州的房?jī)r(jià)逐步進(jìn)入了平穩(wěn)的增長(zhǎng)通道。

據(jù)世聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年8月-12月，蘇州市區(qū)新房?jī)r(jià)格從2萬(wàn)元/平方米漲至2.42萬(wàn)元/平方米，而此后2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)整體保持平穩(wěn)，全年成交均價(jià)約為2.56萬(wàn)元/平方米。2021年，隨著市場(chǎng)遇冷，蘇州市區(qū)下半年成交逐月走低，均價(jià)回落2.53萬(wàn)元/平方米。

事實(shí)上，將統(tǒng)計(jì)范圍拉大至蘇州大市來(lái)看，據(jù)全國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年-2021年間，蘇州整體的新房均價(jià)從17559元/平方米上漲至21272元/平方米，平均每年漲幅不足1000元/平方米。

經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，人口增長(zhǎng)支撐市場(chǎng)

近年來(lái)蘇州樓市多次起落，各大開發(fā)商仍汲汲涌入，自是看中了這座城市的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ渲泻诵囊蛩責(zé)o外乎城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和人口規(guī)模。

位于長(zhǎng)三角中部的蘇州市，東臨上海，南接嘉興，西抱太湖，北依長(zhǎng)江，擁有2500多年歷史，素有“上有天堂，下有蘇杭”之美譽(yù)，是文人墨客筆下寫不盡的江南。得益于先天優(yōu)越的自然條件，蘇州物產(chǎn)豐富，經(jīng)濟(jì)富庶，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，手工業(yè)發(fā)達(dá)，商品經(jīng)濟(jì)也在明清時(shí)期崛起，成為古代中國(guó)經(jīng)濟(jì)文化中心之一。

農(nóng)業(yè)文明時(shí)期，蘇州的發(fā)展仰賴自然條件；工業(yè)文明時(shí)代，蘇州的領(lǐng)先則基于城市發(fā)展戰(zhàn)略。上個(gè)世紀(jì)90年代，上海隨著浦東的開發(fā)成長(zhǎng)為全國(guó)經(jīng)濟(jì)中心。而毗鄰這一經(jīng)濟(jì)核心的蘇州，利用自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承接上海輻射，與之錯(cuò)位發(fā)展，著力外向型經(jīng)濟(jì)。

1994年設(shè)立的蘇州工業(yè)園區(qū)，是中國(guó)和新加坡兩國(guó)政府重要的合作項(xiàng)目，此后成為蘇州招商引資的重要根據(jù)地，同年12月，三星電子落戶于此。蘇州乘著國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，持續(xù)吸引大量外資企業(yè)入駐，1991年時(shí)，蘇州實(shí)際利用外資額超1億美元，2012年已達(dá)90億美元，保持全國(guó)地級(jí)市第一。

這一期間，蘇州經(jīng)濟(jì)一直保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，2000年至2010年間，蘇州增長(zhǎng)速度基本保持12%以上。2011年，繼上海、北京、廣州、深圳、天津之后，蘇州成為第6個(gè)GDP突破萬(wàn)億的城市。2020年，蘇州經(jīng)濟(jì)總量再攀新臺(tái)階，首次突破2萬(wàn)億大關(guān)，僅次于四個(gè)一線城市和直轄市重慶，無(wú)愧于最強(qiáng)地級(jí)市之稱。

經(jīng)濟(jì)規(guī)模持續(xù)創(chuàng)新高的背后，蘇州也面臨外資退潮、外貿(mào)遇冷的背景下，持續(xù)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，逐步實(shí)現(xiàn)了“二三一”向“三二一”轉(zhuǎn)變。

蘇州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年，全市GDP實(shí)現(xiàn)2.27萬(wàn)億，其中，第三產(chǎn)業(yè)占比超51%。同時(shí)，蘇州全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值邁上4萬(wàn)億元新臺(tái)階，超過(guò)上海、僅次于深圳；其中制造業(yè)新興產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比分別達(dá)54%、52.5%，亦處于全國(guó)前列。也正是在2021年，蘇州的GDP增速?gòu)纳夏甑?.4%回升至8.7%。

經(jīng)濟(jì)總量攀高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，蘇州的人口規(guī)模也持續(xù)擴(kuò)大。早在2010年時(shí)，蘇州的常住人口就已達(dá)到了1047萬(wàn)人，2020年的七普數(shù)據(jù)顯示，蘇州常住人口已達(dá)1274萬(wàn)人，超過(guò)南京的931萬(wàn)人，居江蘇省之首。

未來(lái)蘇州還將持續(xù)保持對(duì)人才的引進(jìn)。根據(jù)規(guī)劃，到2035年，蘇州市域常住人口規(guī)模要達(dá)到1700-1800萬(wàn)人。

相較于七普數(shù)據(jù)，這意味著，蘇州需要在未來(lái)15年間，再增長(zhǎng)逾500萬(wàn)人。在上述地產(chǎn)行業(yè)分析師看來(lái)，如果要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，大約每年要有30-40萬(wàn)的人口流入。“假設(shè)蘇州市區(qū)每年承載約20萬(wàn)人口，其住房需求也是頗為可觀的。”

事實(shí)上，2020年5月，蘇州實(shí)施了放寬后的人才落戶新政，即本科及以上學(xué)歷可直接落戶，專科繳納6個(gè)月社保即可落戶。

公開信息顯示，這一新政落地后10天內(nèi)，蘇州大市范圍共收到人才落戶申請(qǐng)8755人，申報(bào)人數(shù)同比增加711%，環(huán)比增加676%；其中，蘇州工業(yè)園區(qū)共收到人才落戶申請(qǐng)3976人，同比增加1775%，環(huán)比增加1143%。

“經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)，人口基數(shù)決定了長(zhǎng)期供求關(guān)系還是存在，不在蘇州這種經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市拿地，在哪兒拿呢？”某在蘇州布局了多個(gè)項(xiàng)目的TOP20房企人士分析稱，同時(shí)蘇州拿地門檻遠(yuǎn)低于上海，同時(shí)作為長(zhǎng)三角區(qū)域的一個(gè)重要城市，無(wú)論是從城市規(guī)劃，還是房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺程度，人口導(dǎo)入量、城市就業(yè)率等方面，蘇州都更優(yōu)于周邊的無(wú)錫、常州等區(qū)域。

“蘇州其實(shí)不是一個(gè)獨(dú)立的市場(chǎng)，它還受到上海這一上游板塊的影響。”上述房企人士表示。

袁肖即是在上述人才新政后，快速實(shí)現(xiàn)落戶并獲取了購(gòu)房資格。而同樣滬漂的韋雪（化名）則是從年初該消息傳出時(shí)便備齊了各項(xiàng)材料。

“我有親戚生活在蘇州，他們所在的小區(qū)周邊配套成熟，生活環(huán)境不錯(cuò)，也適合我父母養(yǎng)老，跟親戚也能有個(gè)照應(yīng)。”于是，在政策正式落地之前，韋雪就已經(jīng)簽約了一套二手房，“我應(yīng)該是第一批成功落戶的人。”