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3月10日，金茂服務(wù)（00816.HK）正式在港交所掛牌，成為虎年首個(gè)完成上市的物管公司。不過(guò)，在物業(yè)股整體降溫的背景下，金茂服務(wù)“上市即破發(fā)”，截至收盤(pán)報(bào)5.80港元，跌幅高達(dá)28.75%，目前總市值約52.28億港元。

回望過(guò)去兩年，物業(yè)股曾是資本市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的“香餑餑”，不僅上市企業(yè)身影此起彼伏，板塊整體估值也較房地產(chǎn)更為亮眼。如今，滄海桑田，金茂服務(wù)破發(fā)背后，是這家公司基本面的問(wèn)題，還是整個(gè)物業(yè)股已經(jīng)“不香了”？

公開(kāi)信息顯示，金茂服務(wù)的成立最早可追溯至1993年，公司前身系中化酒店。2007年，金茂物業(yè)正式成立，開(kāi)始為金茂集團(tuán)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓提供物業(yè)管理服務(wù)。

此后，金茂物業(yè)逐步向全國(guó)擴(kuò)張，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至住宅、寫(xiě)字樓等多種領(lǐng)域。2021年，公司名稱(chēng)正式由“金茂物業(yè)”變更為“金茂服務(wù)”，并于8月份正式啟動(dòng)上市進(jìn)程。

相較于其他民營(yíng)房企的物業(yè)平臺(tái)，金茂服務(wù)背靠中國(guó)金茂，后者是國(guó)內(nèi)排名前20的國(guó)企開(kāi)發(fā)商，由中化集團(tuán)間接持有35.3%股份。過(guò)去數(shù)年，中國(guó)金茂為金茂服務(wù)的擴(kuò)張?zhí)峁┝藰O大支持，截至2021年9月30日，后者的合約面積有超九成來(lái)自母公司。

此外，中國(guó)金茂在全國(guó)布局了34個(gè)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，金茂服務(wù)已與其中22個(gè)項(xiàng)目訂立前期物業(yè)管理合約，包括上海、長(zhǎng)沙、麗江、青島、南京、三亞、溫州等地的寫(xiě)字樓綜合體、新城鎮(zhèn)、文化小鎮(zhèn)及智慧城市等組合，有12個(gè)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。

中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司總裁李從瑞稱(chēng)，作為金茂服務(wù)的母公司，中國(guó)金茂將從戰(zhàn)略、項(xiàng)目、資金、人才等方面，支持金茂服務(wù)健康快速發(fā)展。

在物企日趨獨(dú)立發(fā)展的背景下，上述模式雖具有穩(wěn)定性，但也反映出其第三方外拓能力有待提升。截至2021年9月30日，金茂服務(wù)來(lái)自第三方物業(yè)的合約及在管面積分別僅440萬(wàn)平方米、310萬(wàn)平方米，占比分別為9.62%、13.36%。

除了依賴(lài)母公司，金茂服務(wù)在規(guī)模量級(jí)上屬于中等，還未躋身上市物企前列。截至2021年9月30日，該公司合約建筑面積約4570萬(wàn)平方米，在管面積為2320萬(wàn)平方米。而截至2021年中期，上市物業(yè)合約面積均值達(dá)1.78億平方米。

從盈利指標(biāo)上看，金茂服務(wù)物業(yè)管理板塊毛利率約17.5%，其中來(lái)自金茂集團(tuán)及中化集團(tuán)開(kāi)發(fā)物業(yè)的毛利率為18.2%，獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)物業(yè)的毛利率約8.6%，后者主要包括政府設(shè)施及學(xué)校等公共物業(yè)，該公司已終止若干毛利率較低的學(xué)校項(xiàng)目。

規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)、依賴(lài)母公司、盈利能力待提升等多重因素，使資本市場(chǎng)的熱情未如想象中高漲。從另一方面說(shuō)，金茂服務(wù)上市即破發(fā)，也反映出物業(yè)股的熱潮已漸漸退卻。

今日，上市物企龍頭碧桂園服務(wù)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，稱(chēng)2021年該集團(tuán)未經(jīng)審核綜合收入、稅前利潤(rùn)、期內(nèi)凈利潤(rùn)等，將較2020年同期取得超過(guò)50%的增長(zhǎng)。不過(guò)，截至收盤(pán)，該公司股價(jià)仍處于下跌狀態(tài)，報(bào)38.60港元，跌幅4.34%。

平安證券在研報(bào)中稱(chēng)，過(guò)去的2月份，物業(yè)板塊“跑輸大市”。受部分民企信用事件、前期股價(jià)反彈力度較大等影響，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌7.6%，跑輸恒生指數(shù)3.1個(gè)百分點(diǎn)；其成分股PE(TTM)均值18.7倍，處于2016年以來(lái)0.9%分位。

國(guó)金證券也稱(chēng)，去年4月以來(lái)，物管板塊整體股價(jià)走勢(shì)跟地產(chǎn)基本一致。因地產(chǎn)行業(yè)出清，諸多房企面臨生死問(wèn)題，使得市場(chǎng)對(duì)物管公司的未來(lái)成長(zhǎng)性產(chǎn)生質(zhì)疑，也對(duì)公司未來(lái)控制權(quán)歸屬擔(dān)憂提升。關(guān)聯(lián)房企的存活問(wèn)題，成為決定物管公司估值的核心因素。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)下，物管板塊估值回調(diào)，且分化明顯，中小物業(yè)公司上市意義減弱。萬(wàn)物云及龍湖智慧服務(wù)上市后，并購(gòu)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將維持一定熱度。不過(guò)到年底，行業(yè)規(guī)模競(jìng)賽將迎來(lái)尾聲，企業(yè)規(guī)模排名情況將趨向穩(wěn)定。