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每一場危機的爆發(fā)，都有先兆。

2月11日，正榮系兩只股票在午后出現(xiàn)劇烈震蕩，股價最大跌幅均超8成，盤中一度跌成仙股。

根據(jù)過往經(jīng)驗，地產(chǎn)企業(yè)股價暴跌，通常都意味著接下來會發(fā)生債務(wù)違約，正榮亦不例外。據(jù)悉，使得市場突然對正榮失去信心的誘因是，一筆永續(xù)債無法如期兌付，即便正榮早前曾表示將在3月初予以贖回。果不其然，就在股價暴跌后幾日，該公司便改口宣告：將對該筆永續(xù)債，連同另外5筆2022年內(nèi)將到期境外債，共同尋求展期。

劇情發(fā)生180度轉(zhuǎn)變，不僅讓一些曾經(jīng)看好正榮的投資人感到不可思議，也讓正常收到了工資的公司員工也有些出乎意料。

在2月23日的投資者交流會上，正榮地產(chǎn)董事長黃仙枝攜公司一眾管理層，對于局面的驟變進行了釋疑，原因包括金融機構(gòu)提前抽貸、融資放款不及預(yù)期、銷售行情持續(xù)下行、預(yù)售資金多層監(jiān)管等等。他還在這次會議上披露了一些驚悚的數(shù)據(jù)，比如“到了2月初，可用資金僅占到總資金約5%左右”。

有接近正榮的知情人士向第一財經(jīng)表示，2021年底正榮就開始陸續(xù)遭遇抽貸，而此前正榮也采取了包括暫停拿地、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等在內(nèi)的多種方式節(jié)約開支，但債務(wù)集中到期和各種款項的支出，超出了原有預(yù)期。

“我們希望對2022年內(nèi)到期的美元債本金進行展期，緩解大量債務(wù)到期，解決現(xiàn)金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。”在交流會上，正榮管理層如此表示，并稱，爭取在2023年3月前改善流動性緊張局面，目前已安排部分資產(chǎn)出售，所得資金將用于償還美元債。

有公開信息顯示，正榮已轉(zhuǎn)讓了天津一項目股權(quán)。“不止天津這一個項目，我們目前有不少優(yōu)質(zhì)項目在轉(zhuǎn)接與售賣中。”有正榮內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露。

融資計劃落空

“1月份的工資、獎金、理財都照發(fā)了，那時候一片祥和。”一位目前已離職的正榮中層員工向第一財經(jīng)透露，當他看到2月11日正榮股價暴跌時，感到十分突然。“之前還發(fā)了年終獎，”亦有員工形容當時的情勢轉(zhuǎn)變“幾乎就是一夜之間”。

員工如此感性體驗的來源，或許是正榮內(nèi)部此前對債務(wù)鋪排較為樂觀的預(yù)期。1月4日，針對2019年6月中旬發(fā)行2億美元永續(xù)債，正榮發(fā)布公告稱將于2022年3月5日予以贖回。

“今年1月份的公告是基于當時公司資金的復(fù)盤計劃。”正榮地產(chǎn)財務(wù)負責人康弘表示。

上述接近正榮的知情人士向第一財經(jīng)表示，正榮每個月都會盤資金計劃，包括融資和支付等，盡管市場上融資渠道不是很暢通，但正榮有自己的渠道，與機構(gòu)、銀行或非標都會進行溝通，1月份的時候原計劃是要進行再融資的。

上述離職的中層也提及，正榮曾計劃一月份發(fā)債，“公司之前整體的融資一直比較通暢。”

可惜的是，再融資計劃無疾而終，“沒想到所有開發(fā)貸和之前談的融資計劃都落空了。”該知情人士表示。

“前兩個月的融資貸款普遍落空，整個融資的凈流出加劇。”康弘稱，“比如說，一月份還款接近55個億，但融資放款只有14個億，融資凈流出40多億，比去年年底的原計劃落空20多億。”

據(jù)知情人士透露，部分銀行的有些合同未到期，但金融機頭提前抽貸，也成為正榮現(xiàn)金流枯竭的引火線。

在地產(chǎn)行業(yè)，自2021年10月花樣年違約之后，債權(quán)人要求提前償還貸款的情況并不少見，之前中國奧園也曾經(jīng)遭遇過類似的困境。“有些機構(gòu)提前要求還款，當時沒能談攏，”正榮一位內(nèi)部人士透露，“其實從去年四季度開始，每個月都陸陸續(xù)續(xù)在還款，今年3月份遇到集中兌付美元債，還有一些銀行的債，壓力陡增。”

這期間，又適逢春節(jié)這一工程款結(jié)算的支付高峰，正榮在一月份的支出比平時高出了將近15億。“整個1月份的整體現(xiàn)金流流出約81億，比原計劃超出50億。”康弘稱。

支出超出預(yù)期，融資流入受限，同時銷售表現(xiàn)也隨著市場行情同步下挫，正榮1月份全口徑銷售額同比下滑約3成，“銷售不好，經(jīng)營性現(xiàn)金流也緊張”。

更為嚴峻的是，正榮旗下項目多數(shù)銷售資金都無法流至集團層面。據(jù)透露，2月初，正榮可動用資金在總資金中的占比僅為5%左右，受限比例高達95%，而這一情況目前仍無任何好轉(zhuǎn)。“項目公司1、2月份每個月能夠回流到總部的資金，只有大概2億不到。資金監(jiān)管從銀行到政府，再加上合作方，層層監(jiān)管。”正榮管理層在投資者說明會上透露。

正榮的造血能力持續(xù)削弱。“公司現(xiàn)在的流動性壓力非常大，已無法彌補現(xiàn)金流和到期債務(wù)之間的巨大缺口。”正榮管理層在投資者會上承認。

于是，原本在計劃中可以覆蓋的永續(xù)債，轉(zhuǎn)瞬就成了不能承受之重。“之后各種消息發(fā)酵，機構(gòu)也就基本很難再放款了。”上述內(nèi)部人士稱。

不確定性仍存

2月19日、22日，正榮先后發(fā)布兩則公告，對上述2億美元永續(xù)債、5筆年內(nèi)到期的境外債發(fā)起要約交換，希望將債務(wù)展期一年，避免大面積違約，以時間換空間。

“我們希望對2022年內(nèi)到期的美元債本金進行展期，緩解大量債務(wù)到期，解決現(xiàn)金流缺口問題，給予公司一年時間逐步強化經(jīng)營性現(xiàn)金流。”黃仙枝在交流會上表示。

接下來的要約交換能否成功，正榮方面也還沒有充足的把握，管理層表示，如果本次交易無法順利完成，公司只能考慮整體的債務(wù)重組。

與其他已經(jīng)爆雷的房企一樣，目前的正榮只能將重心放在了債務(wù)處理和保交付兩個層面上。

在2月23日投資者交流會上，正榮表示，若能獲得展期，其將從多方面回籠資金以保證債券兌付。其一，在途資金的回籠以及受限資金的釋放；其二，加快銷售，推動資金回籠，目前正榮預(yù)計剩余的權(quán)益貨值在1300億以上，基本上分布在于南京、蘇州等省會和強二線城市；其三，也是大部分遇險房企都會用以補充流動性的方式，即出售資產(chǎn)回血。

“目前，正榮有資產(chǎn)總值大概100億的自持物業(yè)，扣除掉當前的20多億融資和再投入的30億，按照公允價值計算的凈價值約40-50億之間，這些項目目前都在考慮出售，回籠資金，以緩解流動性壓力。”正榮管理層表示。

在資產(chǎn)出售方面，正榮已有所動作。據(jù)正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副董事長劉偉亮披露，目前已梳理了一批合作項目和投資性物業(yè)。合作項目主要是與合作方以及國央企進行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓的事宜，預(yù)計今年上半年可以完成30-40億左右規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。

有公開信息顯示，2月23日，正榮天津一項目51%的股權(quán)已轉(zhuǎn)讓給了合作方美的置業(yè)。

“不止天津的這個項目，目前有不少優(yōu)質(zhì)項目都擺上了貨架。”上述正榮內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露，“我們在跟其他民營房企和一些央國企在談，之后可能會把一些項目股權(quán)梳理之后，做清算跟轉(zhuǎn)移。”

24日晚，正榮正式披露資產(chǎn)出售計劃稱，正就物業(yè)開發(fā)項目及投資物業(yè)股權(quán)的可能出售事項物色合適的買方，包括合資伙伴及國有企業(yè)，并于若干潛在買方進行討論。

在想辦法盤活資產(chǎn)的同時，爭取投資人的理解和支持，是正榮恢復(fù)流動性的關(guān)鍵。

“在23號的投資者會之后，港辦那邊一直都在一對一地跟投資者進行深入的解答和溝通，”上述內(nèi)部人士表示，之后針對8筆同步征求意見的債券也會進行進一步溝通。“目前鐘港資本也已經(jīng)進場了，針對債務(wù)管理，包括之后展期和要約交換的具體落實。”

在交付層面上，劉偉亮在投資者會上表示，為確保春節(jié)后的第一時間快速返崗復(fù)工，各個區(qū)域召開了返崗復(fù)工的會議，和施工單位進行友好協(xié)商，以推進工程進度。項目根據(jù)現(xiàn)場的進度，對正常進行的項目，工程款支付額度有所控制，但是都在有序的安排付款。

“我們現(xiàn)在全國70多個項目在2月16號都已經(jīng)復(fù)工了。”該內(nèi)部人士稱，目前公司的生產(chǎn)經(jīng)營沒有受到影響。

“正常上班，正常發(fā)工資。”某從集團調(diào)到區(qū)域的一位管培生表示。不過，也有部分員工稍有不安，但也仍在緊張忙碌的持續(xù)工作中。

“這時候大家都不易，希望老東家挺過難關(guān)吧。”上述目前已離職的正榮員工如是表示。