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過去一段時間來，關于房地產哪怕一點利好，似乎都能先引起資本市場的強烈反應。

受部分城市首付比例下調等消息影響，本周五（2月18日）地產股集體大漲。其中，泰禾集團（000732.SZ）在開盤后不到半小時即封住漲停，多數個股在午后持續拉升，板塊全天漲逾3%。港股市場上，內房股也持續走高，綠城中國（HK3900）、融創中國（HK1918) 、華潤置地（HK1109）等領漲。

在業內人士看來，非限購城市通過“一城一策”提振房地產市場信心的動力充足，一方面區域內銀行按揭額度充足調整空間較大，另一方面可以緩解庫存“去化”壓力。在此之前，已有多城對公積金貸款首付比例和商業貸款利率等做出調整，業內對銷售端的樂觀預期不斷升溫。

多地首付比例松動

“相比二手房，新房去化壓力對當地來說更重要，非限購城市尤其是三四線的小城市可能會陸續放開，因為確實有這方面需要和必要了。”對于近期多個城市傳出下調購房首付比例的消息，一位在江浙地區地產行業從業多年的人士對第一財經記者表示。他認為，考慮到銷售下行帶來的去化壓力，未來還會有更多城市效仿。

繼2月17日菏澤傳出部分銀行下調“無房無貸”人群購房首付比例之后，2月18日重慶和江西贛州等地傳出首付比例下調的消息。有重慶中介從業人員透露，從春節前開始，重慶的首套房最低首付比例就從30%降至20%。

不過，據第一財經記者采訪了解，目前的調整仍然非普調，而是多是個別銀行根據自身情況和需求所做的差異化調整。

以菏澤為例，目前個別大行和中介表示首付比例有所下調，但部分股份行尚未行動。比如，據記者了解，興業銀行菏澤分行首套房最低首付比例仍為25%，或根據個人征信情況上浮。

菏澤市住房與城鄉建設局相關工作人員也通過電話向第一財經記者確認，目前并未有來自官方的統一下調首套房首付比例的通知，仍然是個別銀行的行為。事實上，菏澤市自2016年以來，一直延續著首套房最低首付比例為20%的政策要求。

再如，工商銀行重慶市某支行也明確表示，尚未接到調整通知，首套房最低首付比例仍然遵循30%標準。

盡管如此，不少房地產行業的分析人士已經給出了更為樂觀的預判。

中信證券銀行分析師肖斐斐在研報中分析稱，菏澤市調整個人住房貸款首付比例，標志著在“房住不炒”和“因城施策”大框架下，地產政策的局部調整由供給端、金融端向需求端推進。后續，包括限售限購限貸在內的需求端政策，存在視銷售情況進一步因地制宜調整的可能。

國金證券杜昊旻也認為，菏澤等城市下調首付比例、房貸利率等行動均驗證了金融機構對地產態度的轉變，對房價長期陰跌的城市具有合理性和緊迫性，預計后續會有更多城市跟進調整。

根據2015年央行與原銀監會制定的《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點，擁有一套房且有房貸未還清的居民改善性住房，最低比例調整至30%。

第一財經記者注意到，已有部分三四線城市銀行在執行20%的最低首付比例，且執行時間較長。一位國有大行山東臨沂某支行信貸部門人士對第一財經記者表示，該行很長一段時間以來首套房、二套房首付比例分別為25%、30%，但如果是純商貸可在“無房無貸”條件下按照最低20%進行申請，但最終比例還要根據個人信用情況等確定。

需求端預期改善

受利好消息影響，周五地產股在二級市場集體拉升。截至收盤，A股地產板塊漲逾3%，其中泰禾集團、黑牡丹封住漲停，新華聯、渝開發、中交地產、濱江集團漲幅均超過8%，此外還有金科股份、綠城控股等10股漲幅在5%以上。港股內房股午后也漲幅擴大，恒生中國內地地產指數漲2.86%，其中綠城中國、融創中國、新城發展等領漲，漲幅均超過5%。

（圖片數據來自同花順）

去年四季度以來，在監管頻繁發聲進行政策糾偏下，多地在房貸利率、放款時間等方面已有寬松表現，除LPR報價下調影響外，按揭貸款在廣州、深圳、蘇州、南京等近20個城市出現上浮基點下調，首套房貸款利率“破5”城市逐漸增多。進入2022年，則有青島、濟南、寧波、福州、自貢、北海等多地就公積金住房貸款下發“優惠通知”，方式包括下調首付比例、提高貸款額度、放松貸款間隔限制、方便異地貸款、取消戶籍限制等。

肖斐斐團隊認為，“無房無貸”購房者首付比例的下調標志著需求端政策優化的開啟，后續各地有望依據銷售情況“因城施策”推進，地產融資政策也有調整優化空間。她認為，解決前期地產信用問題的核心在于緩解當前流動性，而需求端（對應銷售回款）的購房者預期與融資端（對應持續融資）的金融機構意愿是地產政策的重要發力點。在此之前，開發商已經獲得融資環境邊際放松、收并購化解方式支持力度加大、預售資金監管局部優化等支持。

今年1月社融與信貸數據雙雙超預期，但代表居民按揭貸款的中長期貸款維持了連續2個月的同比少增，一定程度上反映了地產銷售景氣度尚未明顯恢復。一位地產行業的投資咨詢機構人士對記者分析，嚴峻的償債壓力下，經營性資金仍是房地產企業脫困的主要支撐，需求端的信心提振尤為必要。如此看來，預期升溫也是二級市場有所反應的主要原因。