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園區（包括各類開發區）無疑是中國經濟增長的重要引擎，中國30%以上的GDP來自于園區經濟。

不過，園區在持續推動中國經濟增長的同時，自身也面臨諸多問題，其中，園區過剩問題十分突出。

根據國家六部委聯合發布的《中國開發區審核公告目錄》，到2018年，中國共有2543家開發區，其中國家級開發區552家，省級開發區1991家。

根據中國開發區網最新統計數據，截至2021年4月，我國國家級開發區和省級開發區共有2728家。

除了國家級和省級開發區，還有數量更為龐大的地市級及以下各類園區。

智研咨詢發布的數據顯示，中國各類產業園區數量已高達2.5萬個。

如此龐大數量的園區背后，大量園區面臨生存發展難題。數據顯示，截至2018年，我國產業園區整體空置率高達50%，即便是在長江沿岸產業成熟的上海、蘇州等地，園區空置率也超過10%，部分園區空置率超過20%。

疫情之下，園區面臨的形勢更加嚴峻，就連經濟發展較好的城市，園區空置率也在抬升。

高空置率、大過剩背后，伴隨著時代切換，園區發展面臨八道坎：

1.土地財政“無以為繼”。

2021年300城推出各類用地規劃建筑面積成交20.2億平方米 ，同比下降17.1%，出讓金達56199億元，同比下降9%。

雖然地方短期仍難以徹底擺脫對土地財政的依賴，但土地出讓金的急劇縮水已成為地方財政難以承受之重，尤其是二線、三四線城市2021年土地出讓金分別下降6.4%和34.1%，這無疑敲碎了園區的“金飯碗”。

以前靠賣地就能吃飽，但如今開發飽和、可賣之地越來越少，園區還能只靠賣地賣房就能站著把錢給掙了？

2.環保成了硬約束。

以往，為片面追求GDP和短期利益，部分園區不計環境成本，透支生態，結果即便引來了產生稅收的鳳凰，但糟糕的環境也留不住人。

隨著“雙碳”目標推進，環保已成園區發展的硬約束。諸多地方早已卸下唯GDP的高帽子，愈發要求與環境的包容性增長；而去產能去的就是高污染、高耗能，傳統行業紛紛因環保紅線而變；就是企業入駐園區，也不再只盯著優惠政策，環境是否宜居也是一個重要考量指標。

園區發展如何契合環保要求已成為關系生死的大命題。

3.缺乏整體規劃統籌。

很多園區產業發展缺乏整體規劃統籌，對主導產業和發展方向僅立足自身角度，多有重復，少有差異。

比如，很多園區都有商業集聚的局部區域，因此都聚焦商貿產業，也都有科技、金融板塊，很難區分差異化的產業特色。

4.缺乏“壓艙石”企業。

很多園區內部雖有產業發展方向，但某種程度上都有產業定位不清晰、產業特色不突出等問題，缺乏“壓艙石”企業，也沒有形成叫得響的區域品牌。

5.產業載體、政策優勢挖掘不夠。

很多園區對樓宇園區載體資源掌控不強，樓宇資源產權分散，運營方自身經營發展的實際租金需求制約其主動配合產業招商，很難對構筑特色產業樓宇和園區產業集群產生必要的內生動能。

6.未準備好產業升級。

去產能將鋼鐵、煤炭、光伏等不少產業“打回原形”，依附其上的園區“皮之不存，毛將焉附”，礦產園區“凋零”、鋼貿城“人去樓空”即是寫照。

可諸多園區對此后知后覺，既舍不得現有財稅大戶，又“騰籠換不來鳥”，如何讓自己從2.5產業（生產性服務業）向4.5產業（智能性服務業）升級？

園區未雨綢繆不夠，只能任憑風吹雨打，可迎接未來或許就得積極面對這場產業轉型，做好戰略預埋。

7.招商模式的版本有待升級。

園區以前是靠土地+關系，往往來者不拒，拉進籃子里的都是菜；后來是靠減免稅收制造政策“洼地”，有選擇性地拉進自己喜歡的菜。

如果說以前園區處于強勢地位，那么如今在園區過剩下，不僅稅收、土地、能源價格等優惠“靠不住”，就是企業對園區諸如環境、服務等要求也多樣化了，招商進入了“雙向選擇”。

這就不難預見，未來園區招商將從自己唱戲轉向搭建平臺，更多讓政策引導、市場唱戲、國企當先鋒、民企跟著進，自己則變身“導演”，提供多元化服務。

8.管理模式功能需要進化。

因為傳統園區“九通一平”的時代已經過去，未來園區將從蓋房子到搭平臺、從聚產業到創服務，進入城市化發展和智慧運營階段。

畢竟園區再也不是單純賣地賣房的開發商，也非僅僅與產業客戶捆綁、提供綜合服務的運營商，而是這兩者的綜合，更可能是整合社會資源、多元化投資的平臺，有些甚至出現業務平臺集成，連產業鏈都內置了。

因此，伴隨功能、服務多樣化，園區將改變單一直線型管理，以項目模塊化的剝離與嵌入進行運營，而管理也將由重變輕，從自己開發投資到引入資本開發，提供服務管理，更多將向功能集成、平臺管理轉型。

此外，園區還要面臨從土地到政策，政府與市場等各界面新游戲規則的調整。

這就意味，園區模式不在一時的成功，而看誰能笑到最后，關鍵在于園區的學習與進化能力。

（作者系福卡智庫首席經濟學家）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“福卡智庫”，有刪節。