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“整個2021年為了拿地，我4次飛來上海進(jìn)行隔離。”一家港資地產(chǎn)發(fā)展商的投資負(fù)責(zé)人近日告訴第一財經(jīng)，在臨近春節(jié)時，為了開展在內(nèi)地的工作，頂著香港新一輪形勢嚴(yán)峻的疫情，她又一次飛到上海進(jìn)行“14+7天”的隔離。

2021年由于“三道紅線”、樓市下行、流動性緊張等多重原因，許多內(nèi)地民營房企收縮投資，甚至有房企暫停拿地，從第三季度起多城土地頻現(xiàn)流拍。在民營開發(fā)商的躺平時刻，逆市加碼拿地的除了有央企、國企，還有港資開發(fā)商。

30多年前中國房地產(chǎn)剛市場化時，港資房企第一代創(chuàng)始人懷揣資金進(jìn)入內(nèi)地開始轟轟烈烈的大開發(fā)，被稱為“老師父”。但縱觀過去十多年的歷史，港資房企在內(nèi)地的投資節(jié)奏，恰好是跟內(nèi)地開發(fā)商反著來的。當(dāng)整個房地產(chǎn)市場都在狂奔，風(fēng)口里的“豬”都能飛起來之時，大部分港資是不參與搶地的，甚至被評價為“沒落的貴族”；而每當(dāng)土地流拍、地價下行之時，這些港資就會卷土重來、反周期操作。

港資房企紛紛百億奪地

1月27日恒隆地產(chǎn)舉行線上業(yè)績會，恒隆集團(tuán)董事長陳啟宗之子、副董事長陳文博卻不在香港，過去整整一年，他都在內(nèi)地項目看項目，盡管離春節(jié)沒幾天了，他卻仍在上海參與會議。

陳啟宗則在業(yè)績會上說，如今內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中有很多在財務(wù)上比較困難，這反而可能成為恒隆買地最好的機(jī)會。“如果一個城市平時賣很多地，現(xiàn)在賣地收入少了，會不會讓我們有機(jī)會用一個比較好的價錢買土地？”他稱。

另一家港資房企的投資負(fù)責(zé)人，近日也對第一財經(jīng)記者表示，她2021年大部分時間都往返于香港和內(nèi)地，曾在上海經(jīng)歷了4次隔離，主要目的就是來看項目和拿地。“目前的政策是進(jìn)入內(nèi)地需要隔離14+7天，內(nèi)地低風(fēng)險地區(qū)人員到香港可豁免隔離。”

去年年尾，該房企終于在上海第三次集中供地中斬獲一塊純住宅用地，當(dāng)時僅有3家房企競爭，“這放在過去根本不敢想，我們肯定會搶不到的，現(xiàn)在拿地容易了許多，接下來會考慮更多項目”。

香港“四大家族”之一——鄭氏旗下的新世界集團(tuán)，在2021年年初選擇把新世界中國地產(chǎn)有限公司總部落戶在了廣州，釋放了將重倉內(nèi)地項目的信號。去年9月，新世界中國地產(chǎn)宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項目，擬打造總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、金融集聚區(qū)與美食休閑街區(qū)，引入K11集團(tuán)旗下品牌、瑰麗酒店等。去年12月20日，新世界中國再宣布，又于大灣區(qū)拿下3宗城市更新項目，包括深圳市光明區(qū)光僑食品廠改造、深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)改造及廣州市海珠區(qū)的"省二醫(yī)城改項目"。

嘉里建設(shè)則于不久前，在上海黃浦拿下一個百億大項目，地段稀缺。2022年1月4日，嘉里建設(shè)有限公司發(fā)布公告稱，成功招標(biāo)購入上海市黃浦區(qū)一宗土地作綜合發(fā)展之用，代價133.29億元。地塊位于上海黃浦區(qū)核心地段，毗鄰?fù)鉃⒃@、南京東路步行街及人民廣場等地標(biāo)，是以交通導(dǎo)向的綜合用途發(fā)展項目之一部分，總建面高達(dá)19.9萬平方米，其中可以用于建造住宅公寓及石庫門聯(lián)排別墅的建面達(dá)到12.45萬平方米。

過去幾年畫風(fēng)是“賣賣賣”的港資房企瑞安，在2021年12月武漢第三次集中供地上，竟然一舉奪下了武漢新任總價地王。在與武漢城建集團(tuán)聯(lián)手之下，瑞安以165.268億元底價拿下武昌灣三宗地塊。瑞安以底價摘地，樓面價并不高，三宗地塊平均樓面價在15000元/平方米上下，四年前周邊樓面價即為14330元/平方米。外界猜測此地塊或被瑞安打造為武漢的第三個新天地，瑞安早在2005年進(jìn)入武漢，其打造的武漢天地項目二手房價目前在武漢市場處于天花板位置。這次拿地不用搶奪，利潤對于瑞安來說還有很大想象空間。

恒隆也于去年下半年宣布，將在昆明打造首個以君悅品牌冠名的服務(wù)式寓所銷售項目"昆明君悅居"，將于2022年底推出市場。

其實早在2020年2月，新冠疫情剛剛發(fā)生，香港置地就以310.5億的價格拿下上海徐匯一宗綜合體地塊，以內(nèi)地總價第一高的大手筆，展現(xiàn)了重倉內(nèi)地的決心。

“港資房企更注重財務(wù)穩(wěn)健和行業(yè)周期性的風(fēng)險，所以過去在拿地很火爆的時候，港資是偏謹(jǐn)慎保守的?，F(xiàn)在反而成了港資出手的好時機(jī)，因為我們資金成本低，自有資金多。”上述港資地產(chǎn)商投資負(fù)責(zé)人表示，接下來會更多關(guān)注公開招拍掛市場，以一二線城市為主。

歷史上曾多次“反周期操作”

回溯過往，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場化之初，港資是最不可被忽視的一股力量。進(jìn)入內(nèi)地掘金的中國香港房企，帶來了賣樓花、按揭購房等銷售模式，在豪宅和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域樹立起了早期的標(biāo)桿項目。

然而每當(dāng)內(nèi)地房企蒙眼狂奔沖規(guī)模，港資的身影就會淡出。2009年是個拿地?zé)崮?，全國多地高價土地頻現(xiàn)，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗那時卻說“凡是買了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜”。

2015年-2016年，又是一個地王頻出的時代，新世界發(fā)展卻將北京、上海等9個項目以339億元對價打包賣給了恒大，這幾乎是當(dāng)時新世界發(fā)展在內(nèi)地的一半土儲。同年，華人置業(yè)宣布完全退出成都市場。

2017年-2019年，內(nèi)地房企紛紛喊出千億乃至三千億規(guī)模的口號，港資房企卻在規(guī)模TOP30中徹底銷聲匿跡。

但實際上港資從未撤退。每當(dāng)內(nèi)地房企資金鏈吃緊、內(nèi)地城市土地出現(xiàn)流拍時，港資房企就會反周期操作，逆勢加碼。

比如2011下半年-2012年，由于房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致樓市低迷，全國土地流拍頻頻上演，和記黃埔、長江實業(yè)、新世界、嘉里建設(shè)、恒隆、瑞安卻趁機(jī)在內(nèi)地一二線城市拿了一波地，借這次窗口期，許多港資房企第一次進(jìn)入內(nèi)地二線城市市場。

在2017-2020年內(nèi)地房企強(qiáng)勢發(fā)展的時代，內(nèi)房企還曾紛紛到香港拿地，擠壓港資房企在大本營的空間。結(jié)果2021年不少內(nèi)地房企又把香港項目賣掉，套現(xiàn)緩解燃眉之急，這時候多是香港本土開發(fā)商撿漏接盤了。

看來不僅在早期的項目銷售上港資開發(fā)商是“老師父”，在周期操作上，港資也有很多可以學(xué)習(xí)的地方。

“港資企業(yè)和老板大多經(jīng)歷過金融危機(jī)，心有余悸，所以會偏向謹(jǐn)慎和保守，他們的杠桿率常年處于低位。此外，因為摸爬滾打多年，有較為豐富的反周期操作經(jīng)驗。在內(nèi)地的區(qū)域布局上，由于對下沉市場了解不足，普遍選擇布局一二線城市、長三角和大灣區(qū)，對不了解的三四線市場比較畏懼。在大環(huán)境危機(jī)降臨時，這反而成了明智的選擇。”一名在港資房企任職多年的投資人士對第一財經(jīng)表示。