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地產商無一不在期盼樓市回暖，但現實似乎不如人意。

近日，多家行業機構發布研報顯示，2022年1月，樓市仍處于降溫通道，新房交易行情疲軟。其中，易居研究院智庫中心數據顯示，1月1日～23日，全國100城新建商品住宅成交面積1757萬平方米，環比下跌20%，同比下跌44%。

超四成的同比下跌幅度，與去年同期基數較高有關，但也反映出當下樓市行情仍然艱難。

“房貸利率下行等因素，對市場情緒有所提振，項目看房的人變多了，不過真正下手的人未明顯增多，剛需還在等價格進一步探底。”某房企人士表示。

值得關注的是，不同地區樓市的冷熱分化，正愈發明顯。上海等核心城市，因市場購房需求旺盛、高端項目受熱捧等因素，1月新房市場成交同環比皆升；但衢州、西安、貴陽、九江、許昌、淮南等14個城市，1月新房銷售面積環比跌幅均在五成以上。

當下，信貸端頻頻釋放積極信號，地方政府也祭出刺激政策，但真正傳導至購房領域，仍需時日。地產商對樓市回暖的期待，還要持續一段時間。

樓市面臨降溫壓力

過去的2021年，全國樓市調控政策高達651次，刷新歷史記錄，四季度以來，地方刺激性政策明顯增多，但全國樓市仍在低溫中徘徊。

近日，易居研究院智庫中心發布《百城住宅成交監測報告》顯示，今年1月1日～23日，全國100城新建商品住宅成交面積1757萬平方米，環比下跌20%，較去年同期下跌44%。據此推算，預計全月環比下跌約2成，同比下跌約4成。

從一線城市，到二三四線城市，樓市低溫橫掃全國，僅少數核心地區有所回暖。其中，1月1 日～23 日，一、二、三四線城市新房成交面積環比分別下跌12% 、27% 和 13%，同比則分別下跌28% 、46% 和 45%。

整體而言，四川省的成都、南充、德陽和資陽四個城市，1月前23日成交環比增速為5%，同比則下跌11%。浙江省內15個樣本城市，期內環比下跌27%，同比下跌64%；山東、江蘇、福建和廣東，均呈現不同程度的下滑態勢。

浙江省轄地級市衢州，1月新房銷售環比跌幅最大，高達75%，同比跌幅67%；此外，西安、貴陽、九江、許昌、淮南、長沙、長春、晉江、海寧、淮安、徐州等14個城市，環比跌幅超50%；包括北京在內的68個城市，環比表現為負。

“總體上，1月全國百城住宅成交行情并不好，當前各城市依然處于降溫通道中。”上述報告認為，雖然近期信貸等政策總體放松，但要傳導到購房領域，依然存在時滯。

平安證券研究所統計后也發現，盡管2021年9月以來政策逐步轉暖，但2022年1月前21個交易日，重點50城新房日均成交仍同比下滑26.2%，環比下滑21%。西南證券則表示，目前北上等地有回暖跡象，全國整體銷售普遍面臨降溫壓力。

樓市在低谷艱難爬升，讓地產人五味雜陳。一位TOP5房企人士表示，自從信貸政策釋放積極信號后，一線銷售市場看房的人多了，但出手買房的人不多。歸根結底，當下市場的癥結在于信心不足，剛需購房者同樣在觀望，等待價格進一步探底。

不同城市、甚至城市內的不同項目，生存處境同樣“冰火兩重天”。一些核心城市的優質高端項目，仍然會受到追捧，甚至于房企內部人也搶不到；自身質地較差的項目，因銷售業績不振、疊加預售資金從嚴監管，能保資金回流、項目運轉已是不易。

18城出臺購房刺激政策

樓市低溫背景下，從中央到地方層面，各種刺激性信號頻繁出現。

日前，央行公布新一期LPR利率，1年期LPR下降10BP，5年期LPR迎來21個月以來的首次下調，不過僅下降5BP，低于市場預期。5年期LPR利率下調，有助于引導房貸利率步入下行通道，降低居民按揭成本，促進購房需求釋放。

從具體城市來看，信貸“松動”情況同樣頻繁出現。據CRIC調研的10多個熱點城市，多數城市房貸利率有所下調，較2021年末下調10～50BP不等。其中，蘇州首套房貸利率跌破5%，外資銀行對資質較好的公務員群體可低至4.55%。

放款周期方面，因年初各大銀行額度相對充足，整體放款周期也有所縮短。其中，北京、上海等城市放款周期在1～2個月，蘇州、常州等地材料齊備最快1周便可放款。

地方政府層面，據不完全統計，1月份以來已有18地出臺購房刺激性政策。中泰證券研報顯示，截至1月23日，保定、玉林、馬鞍山、濟南、合肥、嘉興等18個城市或市區，悄然出臺放松政策，涉及下調公積金首付比例、購房補助等措施。

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發文，放寬住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。即不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可按首套房的方式購房，首付比例從40%下調到20%。

借助公積金政策進行“托市”，在其他城市同樣頻繁出現，譬如濟南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山提升公積金貸款額度，北海二套申請公積金貸款降低首付比例至四成；此外，株洲三孩職工家庭申請住房公積金貸款，最高有望貸80萬元。

在業內看來，對核心一、二線城市而言，人口基數和購買力相對堅挺，信貸寬松更像“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供空間。對需求及購買力透支的弱二、三線城市，信貸寬松“治標不治本”，因庫存高企、去化艱難，房價依舊面臨下行壓力。

在易居研究院智庫中心發布的數據中，1月前23日有31城新房銷售環比正增長，但低于負增長的城市數量。表現較突出的為昆山、蕪湖、金華、咸寧、威海、嘉峪關、太倉、菏澤、南充、惠州、肇慶、資陽、拉薩等地，環比增幅超30%。

四大一線城市同樣冷熱分化，僅上海實現同環比正增長。新年開端，上海樓市便非常熱鬧，第五批次集中供房宣告收官，57個項目中日光盤占比63%；陸續推出的17487套第六批次新房，創下上海新房分批供應新高，高端項目同樣受到熱捧。

有業內人士表示，上海集中推盤是一方面，更重要的是市場需求的強勁。“雖然北京新房成交有所下跌，但這兩個城市的購房需求其實比想象中大，市場表現要比深圳、廣州這些一線城市好，從分類調控角度講，后續這兩個城市要防范市場過熱。”

同策咨詢認為，上海商品住宅市場高熱難抑，是由于長期的供需錯配導致的，核心因素在于大量新增的購房需求。一方面，人口自然流入落戶，帶來龐大購房外需；另一方面，居民限購政策解禁帶來了大量的購房“內需”。

不過整體來看，各地出現的點狀回暖，還未對樓市形成明顯刺激。天風證券表示，目前市場基本面未形成趨勢性改善，或與政策傳導尚需時日、現有政策放松力度相對有限、大多城市不涉及限購限貸有關，短期內市場仍將繼續調整。