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意料之外也在意料之中，龍湖集團決定分拆物業上市，新品牌名叫“龍湖智創生活”。1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，計劃在港交所上市。

這家穩健的地產龍頭，此前曾被數次追問，是否有分拆物業的打算。原因無他，相較于受政策預期影響的地產股，物管板塊仍處于具備想象空間的黃金年代。如果順利登陸港股，龍湖將再添一個強有力的資本平臺，物管板塊也會迎來一個全新物種。

龍湖智創生活的“新”，根本在于其業務范圍及模式。與主打傳統住宅物業管理的公司不同，龍湖智創生活橫跨“物管+商管”兩大賽道，以輕資產模式提供住社區物業管理服務、商業運營管理服務、產業辦公及城市服務。

不僅如此，龍湖智創生活首次面世，便帶著在管面積2.5億平方米、去年前三季度營收超77億元、在管第三方項目占比近六成、領先的科技實力等諸多標簽。當前，物管行業正處于規模倍速增長、收并購高頻發生、強者吞并弱者的階段。與資本市場接軌后的龍湖智創生活，會講述怎樣的新故事，充滿想象空間。

物管板塊將迎新巨頭

在過去的2021年，物管板塊經歷了從瘋狂到回歸理性的過程。

上半年，物管行業政策利好頻發、加上多家企業發布增長計劃，整個物管板塊熱度高漲，近30家企業成功遞表。不過，經歷了一番火熱行情后，市場情緒逐漸回歸理智，資本對企業的估值，也不再是盲目的規模邏輯，而是更重業務多元與成長性。

行業回歸理性的另一面，是龍頭物管迎來前所未有的發展機遇。在資本瘋狂期，無論大小開發商，都能借助物管分一杯羹；如今，一些房企將旗下物管資產擺上貨架，有實力的龍頭物管，則看準時機進場，通過收并購快速擴張。

去年，33家物管企業合計發生84起收并購事件，其中經企業明確披露資金及收購裨益的事件合計61起，共耗資344.9億元。其中，龍湖智慧服務便以合理的價格，收購了億達服務、美好幸福物業服務、楷林商務服務、九龍倉物業等多家企業。

規模不斷攀升的龍湖智慧服務，留給市場的想象空間越來越大。終于，2022彼一開年，龍湖便先于其他房企，將物業板塊推向資本市場。被打包上市的，也不僅是龍湖智慧服務，而是基于龍湖集團“智慧服務”和“商業運營”兩大航道而生的新物種。

具體而言，龍湖智創生活的業務涵蓋住宅、其他非商業物業管理服務，以及商業運營管理服務。包含物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，以及購物中心商業運營和物業管理服務、寫字樓及其他商業物業服務。

從規模及業績看，龍湖智創生活將成為物管板塊頗受矚目的新生力量。截至2021年12月28日，該公司合約面積及戰略合作面積達4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，住宅及其他非商業物業在管面積2.3億平方米，覆蓋百座城市。

管理規模不斷擴展之余，該公司的高量級項目占比維持在較高水平。截至2021年9月 30日，其位于一二線城市的物業管理服務項目面積為1.64億平方米，占比約77%；在管由獨立第三方開發的項目占比近六成，行業認可度不斷提升。

與當前已上市物企相比，龍湖智創生活的規模是行業均值的兩倍多。截至2021年6月30日，披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。基于龐大的在管規模，該公司在營收絕對值及同比增速上，同樣表現突出。

截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。期內，龍湖智創生活物管、商管板塊，分別貢獻了60.12億元、17.59億元營收，占比分別為77.4%、22.6%。

億翰智庫認為，基于物企之間品牌形象、資金、母公司的差異，各企業在收并購領域將拉大差距，2022年將成為物管行業的分水嶺。隨著行業集中度加速提升，強者恒強，龍湖智創生活也將憑借資本市場的助力，打開更廣闊的增長空間。

深耕商管的新故事

相較于地產開發，物管行業雖然賺的是“小錢”、“服務錢”，但因其現金流穩定、可持續的輕資產模式，以及母公司大量的在管項目供給，所以能得到資本市場的青睞。這是傳統的物管故事：立足住宅生態、規模邏輯導向、但業務模式單一。

因此，當物企打出商管牌時，便讓市場耳目一新。與傳統住宅物管相比，商業運營管理不僅門檻高、入圍者稀少，且能獲得更高的市場定價。中金公司認為，高專業壁壘和廣市場空間，決定了該賽道將形成少數具備強品牌實力、綜合服務管理能力的企業。

基于母公司在商業賽道的深耕，龍湖智創生活便是有實力突圍的一員。

早在2002年，龍湖集團便成立了商業運營部門。經過近20年的積累，龍湖圍繞“天街”核心品牌構建了優質的購物中心組合，龍湖智創生活的商業運營也由此發展而來。

目前，龍湖全新推出的龍湖智創生活，包括對購物中心的商業運營管理服務、零售商業空間內的資產管理和服務，為“天街”、“星悅薈”等在內的購物中心及其租戶、消費者和業主等更廣泛的客戶群體，提供商業運營服務和物業管理服務。

截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，服務超過13,000名租戶。

上述購物中心，有54個項目分布在一二線城市，面積達到440萬平方米。以一二線城市在管面積占比計算，龍湖智創生活行業排名第一。基于高質量的項目，截至2021年9月30日，龍湖智創生活購物中心平均物業管理收費達每月每平米14.6元。

隨著業務范圍不斷拓寬，龍湖智創生活的科技能力也不斷升級。在商業運營方面，龍湖智創生活采用八大在線數字工具，提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的“商戶在線”、協助資產管理決策的“資產在線”等，將線下客戶流量實現在線化。

目前，具備商管邏輯的上市物企中，可參考對象為華潤萬象生活。截至2021年6月30日，華潤萬象生活在管面積約1.2億平方米，而其動態市盈率達41倍，總市值約810.29億港元。規模體量及營收更高的龍湖智創生活，也將具備高估值的想象空間。

更重要的是，受益于住宅小區、購物中心、產業等物業類型，以及龍湖廣泛的客戶群體，龍湖智創生活可觸達廣大的市場，涉及消費、娛樂、餐飲、生活、醫養、教育、辦公、企業服務、不動產資產管理、科技解決方案等多重方面。

后續順利上市后，龍湖智創生活作為“一個龍湖”生態體系的核心成員，將憑借高質量產品和服務，維系“一個龍湖”生態體系與其龐大客戶群的聯系，在推動自身業務發展的同時，與地產開發、商業投資、租賃住房、房屋租售、房屋裝修等航道形成協同效應。