在全國樓市仍處于下行期的背景下，本月以來，從中央到地方層面，相繼釋放出各類穩樓市、穩預期的消息。21日，地產股也出現了近期罕見的漲停潮。

伴隨年底各地樓市吹來陣陣“暖風”，明年樓市政策如何走？時隔數年，官方重提“房地產是支柱產業”意味著什么？“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的同時，如何守住“房住不炒”的底線？

第一財經記者采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛、北京大學房地產法研究中心主任樓建波、人大國發院城市與房地產研究中心主任況偉大、中國房地產數據研究中心執行院長陳晟等多位專家學者，大家的共識是房地產業的基礎產業地位從未發生改變，并將對于明年經濟“穩中求進”發揮重要作用；短期內金融政策的調整不會改變“房住不炒”的主基調，后者是底線也是暢通良性循環的關鍵。

在此背景下，專家學者表示，明年樓市政策會延續“脫虛向實”思路，弱化住房的投資屬性，支持滿足合理住房需求，推動房地產業回歸消費、民生屬性。

第一財經：“房住不炒”6年5次被中央經濟工作會議所強調，這釋放了什么信號？面對仍處于慣性下行期的全國樓市，各地應如何平衡好“因城施策”，提振樓市的政策與“房住不炒”的關系？

自2016年中央經濟工作會議首提“房住不炒”以來，這一表述僅缺席2017年的中央經濟工作會議。在今年的中央經濟工作會議中，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”再度被放在住房工作的首位。

同時，2016年的中央經濟工作會議提到，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。不過近三年來，“長效機制”并未再提及。

樓建波稱，無論是“房住不炒”還是“長效機制”，都是樓市政策的大前提，并為促進房地產市場平穩健康發展發揮著“潤物細無聲”的作用。得益于此，近幾年來，房地產市場的整體走勢保持平穩。

“中央經濟工作會議會基于不同年份的經濟形勢，強調不同的工作重點，但不提‘長效機制’并不意味著下一年對該項工作就不再推進。”樓建波稱。

況偉大進一步表示，堅持“房住不炒”和建立“長效機制”，本質上是同一問題，而手段上都是綜合利用金融、土地、財稅等來實現。建立“長效機制”旨在讓住房產業能夠可持續的發展下去，不過，今年為此提出了更高的要求，即“良性循環”。

“長效機制”中的提及的“財稅”手段，被業界普遍視為房地產稅。多名受訪專家稱，今年以來，穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作，被中央多次提及，并被視為調整收入分配、實現共同富裕重要稅改的環節，相關工作也在穩妥推進，這正是體現了“長效機制”已得到了更深入的貫徹和落實。

不過在況偉大看來，要想真正落實“房住不炒”，加快建立“長效機制”，在未來的樓市調控機制中，限貸、限購仍是抑制“炒”、弱化住房投資屬性的關鍵。

除了抑制“炒”，倪鵬飛稱，“房住不炒”也體現在支持“住”上。

在樓市下行壓力大的背景下，“不要因抑制炒而誤傷了住房的合理需求”這一政策制定思路已被多次強調和落實。在先后召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議中，均提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。

“這向市場發出明確的信號，住房市場仍然擁有較大的發展潛力，當前形勢下，對于提振市場信心，穩定市場預期具有重要意義。”倪鵬飛稱。

11月28日，安徽省肥西縣花崗鎮回遷居民在回遷安置小區內參觀。新華社圖。

第一財經：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，是樓市低迷背景下提出的中短期維穩政策，還是具有長期性指向意義？

近兩周來，在政策面，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續推出購房補貼等需求端支持政策；在金融面，除了個人住房貸款持續回暖外，房企流動性問題也逐步得到化解之策，比如，央行和銀保監會20日聯合發文稱，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持和服務。

對于近期房地產市場政策和資金面頻頻傳出的利好消息，多家市場分析機構將其歸因于中央高層會議在月初提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”所帶來的正面信號。

受訪專家普遍肯定了上述方向性政策的提出對短期內“穩市場”“穩預期”的積極作用。但對于“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”是中短期還是長期政策存在分歧。

陳晟認為，該政策的提出，是根據當下的房地產市場供需情況和住房消費的人群結構給出的一個中短期方案。

他表示，在“支持合理住房需求”的相關工作中，一方面要加快推進租賃市場建設，改變結構性供給不足的問題。在特大型城市中，預計未來有30％～40％的住房需求需要通過租賃市場來滿足；另一方面，在商品房市場中，要滿足居民的合理購房消費需求，推進房地產業脫虛向實。

而在樓建波看來，在中國房地產市場中，實行商品房市場和住房保障市場的“雙軌制”已有很多年了，而商品房市場在滿足人民群眾合理住房需求上從未缺位。

“故而，‘支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求’并不是一個新提法，也不能被視為一種中短期方案，而對于中央高層會議部署明年工作中提出的‘支持商品房市場’的相關表述，可以視為全國范圍內推動商品房市場發展正迎來第三次鋪開。”樓建波稱。

況偉大提出稱，市場在關注“合理住房需求”這一說法時，也應注意到其中包含抑制不合理需求的意味。目前，在大城市和特大城市中，購房者的投資性需求仍然較大。故而，“支持合理住房需求”，并不意味著會放開限購、限跌，只有在投機性需求降下乃至徹底去除的背景下，房地產市場才能真正回歸到消費和民生屬性。“當前，‘支持合理住房需求’這一定性說法的提出，主要意在防風險。”

第一財經：中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出“促進房地產業良性循環”。如何實行房地產業的良性循環？當前，房地產業存在哪些“不暢”的堵點？對于不同能級的城市，暢通房地產業良性循環的政策著力點有何不同？

“因城施策”——這一連續三年被放在“房住不炒”之后的表述，在今年的中央經濟工作會議中被置于“促進房地產業良性循環和健康發展”之前。

近兩周來，已有湖南衡陽、重慶璧山、金華武義、蕪湖、桂林、安丘和陜西、吉林等省市陸續“因城施策”、推出購房補貼等需求端支持政策。

況偉大稱，在樓市持續分化的背景下，這些城市相繼推出購房支持政策，實則體現了當前三四線和樓市出現驟降的城市，暢通良性循環的關鍵在于供給側的去庫存。而對于一二線和熱點城市，暢通良性循環則需要滿足中低收入群體的住房消費問題。二者重點不同，均將成為明年住房工作的著力點。

倪鵬飛進一步表示，暢通良性循環的關鍵點有三。其一，堅持“房住不炒”，并積極完善支持住的相關政策。

其二，保持房地產政策的穩定性、一致性和連續性，也要因時因地做些機制性邊的際微調，同時，把握住關鍵政策，把握好政策力度。既形成政策合力，又防止政策過度疊加，防止過猶不及?？傮w保持政策的韌性。

其三，從產業鏈、供應鏈、資金鏈的視角，政策及其調整要確保房地產業各個環節處于健康運行、有效銜接、順暢傳導，杜絕因政策導致各環節出現問題、斷裂和阻塞。

在陳晟看來，現階段強調“良性循環”，也意味著當前房地產業發展過程中存在“非良性”問題，如資本的無序擴張在房地產業中的體現，這些“非良性”問題亟待解決。所謂“良性循環”，應包含資本流入和流出的良性循環。

樓建波稱，當前，房企的債務風險是房地產市場上最突出的“非良性”因素之一，如果這部分問題沒有得到有效處理，會對今后中國房企在海外發債產生嚴重負面影響，乃至波及中國企業整體的信用評級。

第一財經：如何看待時隔數年重提“房地產是支柱產業”？明年經濟工作中房地產業被置于暢通內循環的結構性政策進行部署并提出“探索新的發展模式”，房地產業的運行邏輯和產業定位是否發生改變？

日前，在“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆明確，“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”據興業證券稱，這是自2017年后，中央再次重提房地產業的支柱性地位。

在上述會議上，中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀也稱，要促進房地產業健康發展。房地產業規模大、鏈條長、牽涉面廣，在國民經濟、全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有相當高的份額，對于經濟金融穩定和風險防范具有重要的系統性影響。

“一個產業是否為支柱產業，是國家產業政策，會因國家產業政策的調整而發生變化。而房地產業的基礎產業地位是客觀的。”樓建波稱， 中央此次釋放的信號，旨在提振市場信心，但不應該由此產生過分躁動的市場情緒，那就曲解了該句話的原意。事實上，正是因為房地產業具有支柱性地位，相關政策才會更為穩健，更具長期性。調控的松緊，并不意味著國家房地產和住房基本政策的改變。

陳晟進一步表示，在明年經濟工作“穩字當頭”“穩中求進”的背景下，房地產業對于暢通內循環的作用更為凸顯。

第一財經注意到，在今年的中央經濟工作會議上，房地產業的相關工作部署被置于“結構性政策要著力暢通國民經濟循環的環節”，并明確房地產市場要“探索新的發展模式”。

陳晟稱，在新的發展模式下，房地產業不再是財富積累的急先鋒，而是回歸到產業發展的正常軌道上，并承擔起“支柱性產業”穩經濟發展的作用。一方面，為新增產業和區域經濟發展提供更多空間；另一方面，在已有存量空間中，提高空間使用效率，加快推進城市更新，老舊小區、產業園區改造，保障性租賃住房發展等相關工作。應注意到，在服務民生過程中，房地產業仍大有可為。