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距離發(fā)布再融資公告僅過去12天，11月2日，世茂服務(wù)（00873.HK）就宣告籌資完成，所得款項(xiàng)凈額合計(jì)約48.2億港元。

日前，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)透露了此番融資用途：約有80%會(huì)用于收并購，10%用于業(yè)務(wù)擴(kuò)展，10%作為一般運(yùn)營資金。

世茂服務(wù)選擇在此時(shí)增加手中資金，是因?yàn)榭吹搅水?dāng)前的行業(yè)收并購窗口期，把握住可選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變多的當(dāng)下。

事實(shí)上，在近日奧園健康出讓股權(quán)的傳聞中，世茂服務(wù)與碧桂園服務(wù)等多家公司一起成了這起收并購的“緋聞對(duì)象”。盡管世茂服務(wù)對(duì)于在接觸的標(biāo)的未曾吐露半分，但有知情人士表示，“有合適標(biāo)的公司應(yīng)該也都會(huì)接觸下。”

展露規(guī)模野心

2021年3月份，世茂服務(wù)管理層在業(yè)績會(huì)上曾提到彼時(shí)并購的價(jià)格和質(zhì)量，“和以前比都差很遠(yuǎn)，價(jià)格更高，質(zhì)量卻在下降”。現(xiàn)如今，一口氣通過配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債，世茂服務(wù)獲得了大筆資金，并著重用于收并購。

這一新動(dòng)作的背景是地產(chǎn)行業(yè)在過去半年里的變化。

“這是跟著大趨勢變化的，之前行業(yè)高歌猛進(jìn)，所有人都想上市，而現(xiàn)在想上市和真正上市的很少了，”葉明杰解釋，“上半年融資還沒有問題，但下半年房地產(chǎn)太難了。”

這樣的行業(yè)環(huán)境變動(dòng)，使得市場上可選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)明顯增多。在葉明杰看來，收并購目前進(jìn)入了窗口期，但卻等不了太久，“未來的邏輯有未來的看法，我們能判斷的是，看清當(dāng)前是比過去好的。”

不過，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變多、選擇范圍變大，價(jià)格是否也降下來了呢？在葉明杰看來，10億不一定就是便宜，12億也不一定就是貴，“付出價(jià)格的高和低其實(shí)是相對(duì)而言的，關(guān)鍵要看，這個(gè)企業(yè)買進(jìn)來對(duì)于自己來講是不是最好的。”

“最好”的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在于，能否形成協(xié)同效應(yīng)、是否具有可持續(xù)發(fā)展的空間、能否帶來更多能力和資源的補(bǔ)充，“我覺得便宜和貴其實(shí)都不是當(dāng)下的，而是看未來是不是能兌現(xiàn)。”

所以，在這個(gè)收并購的窗口期，世茂服務(wù)并不是蒙眼買入。“我們現(xiàn)在有4大業(yè)務(wù)板塊，包括綜合物業(yè)、多元增值服務(wù)業(yè)務(wù)、城市服務(wù)業(yè)務(wù)以及數(shù)字科技業(yè)務(wù)，”葉明杰文表示，“當(dāng)前的收并購主要是在綜合物業(yè)和城市服務(wù)這兩個(gè)板塊里面，未來4個(gè)領(lǐng)域都會(huì)涉及到。總體來看，收并購是圍繞著規(guī)模和能力兩個(gè)方面來去做。”

在擴(kuò)大基礎(chǔ)物業(yè)的規(guī)模方面，又有更多要求。葉明杰表示：“我們不會(huì)為了規(guī)模全國到處圈地，而要在單個(gè)城市進(jìn)行深耕，通過收并購提高城市的密度，未來就會(huì)有更多空間。比如專注在運(yùn)營管理上，就存在降本增效的空間；在未來的業(yè)務(wù)方面，不管是本地生活、教育，還是養(yǎng)老等等，就可以利用品牌效應(yīng)切入。”

基于此，世茂服務(wù)在選擇城市時(shí)，會(huì)將城市有沒有消費(fèi)的人群、規(guī)模，以及消費(fèi)能力等多種因素納入考量，“我們要去做很多增值服務(wù)的業(yè)務(wù)，所以看中未來潛力空間更大的城市。”

城服業(yè)務(wù)仍在探索期

世茂服務(wù)截至目前完成的對(duì)17家公司收并購中，出現(xiàn)了包括深圳深兄環(huán)境、金沙田科技等在內(nèi)的市政環(huán)衛(wèi)類公司的身影，并在不久前上市一周年之際，對(duì)外披露了其在城市服務(wù)業(yè)務(wù)中“城市大管家”的自我定位。

事實(shí)上，此番收并購浪潮中，城市服務(wù)領(lǐng)域可謂是熱門業(yè)態(tài)。有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這個(gè)板塊存量市場空間大、年化合同金額高，以及利于和政府培養(yǎng)良好合作關(guān)系等特點(diǎn)，吸引了一大批物業(yè)企業(yè)，萬物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余等眾多頭部物企紛紛入局。

這其實(shí)也是世茂服務(wù)入此賽道的考量，“一個(gè)看趨勢，一個(gè)看空間”。從大趨勢來說，當(dāng)前各城市都在提倡高質(zhì)量發(fā)展、精細(xì)化管理，這就要求城市提升服務(wù)能力，尤其是一二線城市以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；從空間來說，城市服務(wù)的市場規(guī)模當(dāng)前就有1.5萬億，未來會(huì)更高，逐步會(huì)達(dá)到幾萬億的量級(jí)。

早在2020年時(shí)，世茂服務(wù)就已經(jīng)展開了探索，在江蘇宿遷落地了城市服務(wù)項(xiàng)目。世茂服務(wù)接手了部分投訴量較高、難管理的住宅小區(qū)，同時(shí)將包括廣告牌、車位等在內(nèi)的空間資源也打包收入，彌補(bǔ)部分收入的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)資源盤活。

目前，還處在探索階段的城市服務(wù)，難以回避的一大問題就是盈利低。世茂服務(wù)2021年半年報(bào)顯示，城市服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利率為14.9%；而保利物業(yè)在城鎮(zhèn)服務(wù)方面的毛利率也在12%-14%之間；萬物云在珠海探索的橫琴物業(yè)城市模式也是著微利的狀態(tài)，截至2019年底，公共空間管理業(yè)務(wù)的利潤在3%-4%之間。

不過，這在葉明杰看來并不是問題。“其實(shí)各個(gè)城市目前對(duì)城市服務(wù)也還沒有具體的需求，只是很宏觀地要精細(xì)化治理，各家企業(yè)也都在摸索，處于前期階段，”他認(rèn)為，“任何一個(gè)業(yè)務(wù)如果處于這樣的階段，在還沒有形成盈利模式的時(shí)候，當(dāng)前的利潤高或低不重要，這期間會(huì)有諸多波動(dòng)，不一定是真實(shí)的，要過了探索期，進(jìn)入相對(duì)固定的模式之后，才能看得出業(yè)務(wù)情況。”

截至2021年上半年，世茂服務(wù)已進(jìn)入了包括哈爾濱市阿城區(qū)、貴陽市貴安新區(qū)等在內(nèi)的全國9個(gè)地區(qū)，收入實(shí)現(xiàn)1.34億元，管理層將城市服務(wù)板塊列為“業(yè)務(wù)增長新戰(zhàn)略引擎”。