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萬科（000002.SZ/02202.HK）旗下物業板塊萬物云空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物云）上市邁出實質性一步。

11月5日晚間，萬科發布公告稱，擬分拆萬物云到香港聯交所上市。萬科方面表示，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。

此前，萬物云CEO朱保全及萬科董事會主席郁亮曾強調，萬物云不以物業公司的概念上市。外界有分析稱，萬物云意欲對標貝殼系，定位于物管行業的空間科技服務商。整體來看，萬物云穩中向好的物業基本盤業務為其提供了底氣支撐。但是，Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大業務如何向市場詮釋出一個具有說服力的物業開放式賦能平臺資本故事，無疑需要萬物云拿出物業服務外，更具有科技平臺色彩的商業模式和財務構成等。

只是如今物業股已告別上半年紅火場面，地產股也頹勢一片，投資者當下對于萬物云的上市時點及對萬科的影響等仍持有分歧。

上市啟動

今年4月28日，市場曾傳出萬科正在籌備物業管理業務IPO事宜。當天彭博報道稱，萬科物業此次IPO或籌資20億美元。不過這則消息被萬物云方面否認。

郁亮在數個場合對于外界問及的物業會否上市，幾乎都是反復重申“萬物云上市是方向，近期無上市計劃”。5日晚間披露的這份公告則意味著，萬物云已經正式進入上市流程之中。

萬科稱，目前萬物云在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。

公告顯示，本次在港交所上市發行的H股股數不高于萬物云發行后總股本的15%（超額配售選擇權行使前）。

截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.889%股權。萬物云分拆上市完成后，萬科仍將維持控股權。

目前，萬物云擁有三大業務板塊，分別是Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）。

萬物云的核心業務主要集中于Space（空間）。它包括，服務于住宅物業的萬科物業、服務于商業物業的萬物梁行和城市空間服務品牌萬物云城。其中，城市物業服務萬物云城是萬物云發展勢頭最為迅猛的細分業務板塊。萬物云在2020年已布局40個城市，并有望提前完成3年百城計劃。

在業績增長上，萬物云CEO朱保全新近也提出，住宅物業增速控制在30%以內，商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。

具體到營收占比來看，住宅物業仍是萬物云收入大頭。根據萬科半年報，上半年，萬物云的營業收入中，住宅物業服務收入占比為55%，商業物業及設施服務收入占比為30.4%。

另據公告顯示，截至6月30日，萬物云總資產為190.1億元，總負債119.3億元，所有者權益為70.8億元；實現營業收入103.83億元，營業利潤10.43億元。

萬科稱，此次分拆上市如能成功，將有助于突出萬科在空間科技服務領域的發展優勢，有利于萬科向開發、經營、服務并重的轉型發展。同時，分拆上市可以有效增強萬物云的資本實力，獨立的資本運作平臺和投資者基礎為萬物云提供更多元化的融資渠道。

懸念待解

萬物云如今上市，更多的投資者是有些突然。萬科物業板塊IPO時間始終保持不疾不徐的節奏。外界一度有分析稱，其實是醞釀著一個更為龐大的資本化體系，以靜待市場給予更合理的估值。

回看萬物云近年持續布局的業務板塊，也的確與其他物業企業有差異。萬物云的Space、Tech、Grow三大板塊，涵蓋了社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務、提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務，以及持續連接成熟企業、孵化安防科技、機電維保等創新企業多個領域。

2020年10月31日，在深圳萬科浪騎游艇會舉辦的萬科集團區域媒體交流會上，朱保全正式對外宣布，萬科物業發展股份有限公司正式更名為“萬物云”。彼時，朱保全有表示，萬物云并非云計算或者云服務，而是“從城市到園區、從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業服務更大，在空間（Space）里的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。”

外界也開始意識到，萬物云正在從原來單純的物業服務公司，轉變為側重科技服務的平臺，意欲以科技的競爭，打造一個開放式物管賦能平臺。

“未來萬物云還會投資一些物業公司，由他們來購買我們的科技服務，這就像貝殼系的德佑。”從萬科物業到萬物云，朱保全曾如此類比，這就像Google到Alpha、鏈家到貝殼的轉變，未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。

萬物云對標貝殼系，核心就是利用長期積淀的物管服務體系和科技系統，打造物管行業的開放式賦能平臺，與其他物管企業由過去的競爭對手關系轉為合作伙伴關系。這聽起來似乎比老套的物業服務商、城市服務商等資本故事版本要更吸引人。

僅以萬物云最為核心的基本盤業務物業服務來看，它也的確具備與行業龍頭碧桂園服務（06098.HK）相抗衡的實力和底氣。

從規模上看，萬物云僅次于碧桂園服務。截至今年上半年，碧桂園服務合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米。根據萬科年報披露，截至2020年底，萬物云在管面積5.66億平方米。營收體量上，二者均保持百億元年營收，難分伯仲。

即便以今時今日市值已經大幅縮水至約1772億港元的碧桂園服務來粗略衡量，萬物云錄得千億市值壓力不大。關鍵點是，萬物云對標貝殼系，寄望獲得科技公司光環加持的企圖心，能否獲得資本市場的認可。這可能需要萬物云拿出物業服務外，更具有科技平臺色彩的商業模式和財務構成等。

整體來看，即便是萬物云上市時間點，市場目前都持有分歧。

有持股萬科的投資者就表示疑惑，“今年物業股遠不如去年。現在這個時候去上市估值得縮水多少啊。”另有部分投資者則表示看好，“地產行業驚雷不斷，物業被出售以回籠現金流的當下，萬物云上市，獨立融資，既是沙灘上撿魚的好時機，又能為母公司節省一大筆的現金流，用于收購地產項目，還能為萬科提供充沛資金。”

另有一位物業企業負責人則頗有信心。“無論今天的物業資本市場是否處于低迷期。以萬物云的行業地位、業績實力，必然會有大量投資者追捧。而且從長遠來看，房地產開發企業逐漸進入無增長進而衰退的周期，物業企業卻可能成為百年老店，優質頭部物業企業還是值得投資者長期追隨的。”

至于萬物云上市對于萬科的影響，投資者同樣持分歧。

有部分人士說道，“萬科利好釋放殆盡，后續股價越發沒有想象空間。”而另一部分投資者則表示，“物業分拆有利于提升萬科整體的資本市場價值。當前萬科靜態市盈率才5倍，總市值2000億元。如果分拆出去，參照市場情況，萬物云大概率會有1500億市值以上；以萬科目前持有的萬物云近63%股份，已經價值1000億元。”

回看萬科在今年上半年出現13年以來首次半年度凈利潤下滑，三季度仍處在增收不增利的狀態。萬物云的上市或許能為萬科帶來更為充沛的資金彈藥。又或許幾個月之后，萬物云正式上市之際，地產行業陰云漸漸散去。在物企新一年高增長業績年報發布后，物業股會受到新一輪追捧，萬物云的資本故事也能講出獨特的動人版本，獲得市場信服。