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在自如發展到十周年之際，自如董事長兼CEO熊林說，他一直在思考一個問題：未來的城市會因為自如有什么不一樣？

當中國的城市化進程已經超過65%的時候，城市發展已經脫離大拆大建，進入新的運營階段。“要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入。”近日，國家對于推動全民共同富裕的方向性要求擲地有聲。根據央行數據，房產已占居民資產的70%，增加住房財產性收入，成為實現共同富裕的重要途徑。

毫無疑問，10年前，租賃只是一塊小蛋糕。而未來，對個人房屋資產的經營，將被做成更大的盤子。此外，隨著全自持租賃住房、保障性住房等各種品類住房加大力度發展，共同保障全民“房住不炒、住有所居”，對于這些資產的總體提升、合理運營將變得更有價值。

通過生活服務、居住產品、科技創新、整棟式運營等方面的升級，自如正深刻介入中國的房屋運營乃至城市運營產業，正在讓住有所居變得“住有宜居”。

老房變身前沿時尚產品 分散老舊小區煥發新生

在改造城市分散的居住空間上，自如再一次領跑。

今年，自如推出了一系列超前的房屋設計，對老舊房屋來說，這些風格改造堪稱“空間魔術”。

在20日的自如十周年發布會上，推出的可全面產品化的整租產品心舍，給大眾客戶提供了美學空間。“要做到美感，還要兼顧收納，動線要非常流暢，這對于所有的做產品的人都是一個挑戰，但我們要讓更多的人也能夠得到一個非常美的居住空間。希望租客在里面會越待越久，越來越喜歡這個空間。”對于如何改造“老破小”，自如首席產品官范敏俊很有心得。

另外，自如還推出了租房界的天花板級別產品——曼舍和曼邸。

始建于1924年的上海平安大樓公寓，房齡至今100年了，經過自如曼舍團隊改造以后，已成為“曼邸”系列2022年最新代表。

平安大樓承載著上海灘很多歷史與文化，作家張愛玲曾經住過的常德公寓，距平安大樓步行也就10分鐘路程，當年，張愛玲經常到平安大樓一層的大戲劇看電影。

當自如曼舍團隊接到平安大樓改造任務時，他們采用了最高的設計和裝修標準，選用了全實木以及最接近大自然顏色質感的砂巖石，充滿了自然的氣息。整個房子全部做了藝術漆，肌理效果本身非常豐富，形成了一種非常質樸的當代現代主義藝術設計空間。

經過自如的改造，這些老房子，都獲得了趕超國際水準的藝術與美學價值。不過，這一系列美學風格是如何構建與運轉起來的？

這要從范敏俊出任自如首席產品官說起。

今年4月，自如宣布與高品質住宅公寓服務商“曼舍”戰略合并，合并后曼舍成為自如全資子公司，范敏俊出任自如首席產品官。

曼舍在居住產品研發、房源美學設計、居住功能優化等方面具備超強實力。自如首席產品官范敏俊的目標是為幾百萬人、一代年輕人打造有設計感的溫暖的家，提供新的生活方式。

加入自如后，范敏俊主要打造三個維度的產品，分別是：曼邸、曼舍、心舍。

“曼邸”系列專注于老洋房、新式里弄、老公寓、廠房，甚至是北京的四合院，居住空間本身有著獨特的歷史人文風貌。“曼舍”系列則是提供高端住宅、“一對一”定制化服務設計。“心舍”系列核心定位是年輕一代喜愛的居住產品。

但這些優秀的設計，又是如何匹配到合適的房源去呈現的呢？

原來今年，自如進行了一次重大變革，推出全新房屋資產管理模式——增益租。

一方面，以“80%保底收益、收益分成”的形式，實現業主收益的全面透明并保障長遠收益。另一方面，依托專業設計師對每套房屋進行個性化設計，使房屋更具合理性和舒適性。

過去一些老舊和毛坯房源，即便地段不錯，其居住環境也是個大問題。因為業主覺得老房子很難租出好價錢，而租客也不愿意投入資金進行改造，“增益租”模式很好地解決了雙方的訴求。“增益租”模式有多種裝修風格可供業主選擇，每一間都由專業設計師打造，裝修嚴保質量，很多業主也會考慮出租期滿后收回自住。

自如增益租模式從今年2月份開始啟動，歷經9個月，已簽約房源超過4萬間，委托周期僅4.3天，業主滿意度高達99%。在熊林的規劃中，這種新模式將快速成長為未來十年長租行業的新物種。

城市生活中，不管租與住，都是城市精細運營的一部分。通過推廣增益租模式，加上自如前沿的設計理念，自如正在改變城市人的傳統房屋觀念，影響著房東與租客的審美、居住環境要求，乃至一座城市的氣質和生活調性。

極致管理賦能城市：整棟式資管盤活存量物業

長租市場一般被分為兩種類型，一種為分散式公寓，另一種為集中式公寓。在過去十年，自如也一直探索通過整棟式的項目運營，改善城市居住品質。

三年前，自如資管平臺舉辦了全國巡展，全面鋪開整棟式公寓合作。自如資管平臺開放自身產品設計、運營管理、供應鏈及互聯網能力，面向整棟物業持有機構提供委托管理、租賃經營及戰略合作三種合作模式。

據自如合伙人、資管平臺事業群總經理孟月介紹，目前自如的全國的集中式業務在迅速擴張中，已經在全國8個城市有73棟整棟項目，僅過去的一年就新增了55棟。

集中式公寓的資產管理，并不是一件容易事兒。其單個項目資金投入大，而且缺乏成熟的REITs市場，資金退出渠道有限，經營主要依靠項目自身的現金流，如果運營效率不高，就會面臨非常大的挑戰。2020年，集中式公寓行業整體增長失速，就是因為很多機構過去的增長比較粗放。

不同于其他模式，整棟資管就是要把管理做到“極致”。據孟月介紹，目前自如整棟項目的全國出租率保持在98%的水平，零空置周轉指標達到了70%，就是有70%的房子沒有一天是空置的。

自如是如何達到這么優秀的管理數據的？孟月舉了一個例子——位于廣州蘿崗的大型租賃社區“自如里”。

已運營一年的廣州凱得家自如里體量非常大，建面6.3萬平方米，共包括1516套房子，業主是廣州黃埔區最大的政府投資平臺，但是該平臺并沒有非常成熟的公寓管理經驗，于是他們找到了很多機構和方案，但都不滿意。

在找到自如資管平臺以后，業主方仍然有點顧慮，只想把其中的一棟樓先交給自如試一試，但孟月堅定認為，要把三棟樓全部拿下來運營管理，一定要打造成全中國最好的租賃社區。

孟月的底氣來自于自如對這個區域的熟悉。在廣州蘿崗片區，自如有約5000套存量分散式房源，平均出租率高達97%，經營狀況非常好。自如了解這個區域市場，也了解這里的客戶。

于是，自如資管開始對整個項目做產品設計和規劃，根據周邊用戶的特點，做了4種不同風格的樣板間、11個戶型，給客戶提供不同生命周期的各類居住需求。社區內，自如配套了很多的公共設施，比如共享廚房，共享浴室、公共空間、健身房，還專門打造了小型的社區音樂空間，每周都在社區里組織活動。

“項目上線后，讓我驚訝的是，很多客戶只是通過線上看房子，就直接預定入住了。因為他們曾經有過在自如租住的體驗，所以他們就直接拎著箱子來住了。”孟月稱。

類似廣州自如里，自如一直在響應政府號召，已有41個項目是盤活存量的物業，包括老舊廠房、效率低下的商業、閑置的辦公樓等，自如把它們重新產品化，注入了新的活力，也解決了更多城市新青年的居住問題。自如通過自己的全價值鏈管理能力為B端賦能，也為B端和C端間建立了通路。

開啟全屋智能化：科技創新帶來居住革命

9年前，北京的自如寓安裝了中國租住行業里面第一把智能門鎖，累計到今天，自如已經安裝了1580918把智能門鎖。

“今天很難想象一個年輕人再去裝修房子的時候，他會用機械鎖，而不考慮智能鎖。”熊林說，這就是創新帶來的居住體驗革命。

不過熊林認為，過去自如做的還不夠。“在居住和服務這兩個非常傳統的行業里，如果用傳統的方式提升它，可能不會有非常好的效果，所以我們從第一天開始，就認為自己是一家居住與服務科技的企業。一個巨大城市的精密運轉，需要非常精密的、科技的手段來配合。”

在自如十周年之際，自如發布了在居住科技方面的幾個核心領域的創新：一是租客可以完全實現APP看房，通過VR視頻了解全貌；二是針對自如業主推出全新自如業主的APP，可以做從委托房源簽約到裝修全過程的管理；三是全屋智能化，比如Z-LINK MAX的全屋智控網關，現在自如的房源每月都會新增超過3000個。自如還發布了以“燈光智能、環境智能、安全智能、影音智能、控制智能”五大智能系統為核心的自如全屋智能整合解決方案，并全面開啟市場化等。

當回到最初的問題，未來的城市會因為自如有什么不一樣？不難發現，長租正方方面面的滲透到城市運營之中；而城市運營中與居住相關人群也因長租產品、服務等不斷提升品質。

一方面，長租模式可打通分散式個人房屋資產的管理，通過美學設計與增益租模式，讓存量老舊房屋實現可租、可售、可自住，整體提升城市更新進程；二是對于機構、企業及保障性住房等資管，通過整棟式運營經驗賦能，可將這類集中式資產提升價值、合理運營；第三，科技與智能的運用，可加速智慧化城市進程……

城市運營，似乎在朝著“長租式”模式，不斷迭代。