最近香港的房地產投資者開始陷入一種缺乏方向感的狀態。

在剛剛過去的一周，一些負面消息，給香港的地產投資者帶來不少深秋的涼意，也給10月初的特首施政報告所帶來的一些興奮與憧憬，降了溫。

香港樓價出現微調

最直接的是香港中原城市指數（CCL）。CCL上周五披露的最新數值為186.51，按周回落0.34%。但這已經是自9月19日公布的190.55開始，連續第四周下跌，在疫情受控、經濟復蘇明顯、樓市沒有重大負面消息的情況下，香港樓市指數連續下滑，這著實驚到不少地產投資者。

這四周的跌幅累積已經達到2.12%，從絕對數值來看，它比今年8月的歷史高位191.34，已經低了約2.52%。

最關鍵是CCL的下行似乎還沒有企穩，美國那邊又出了情況。

美聯儲主席鮑威爾上周五公開表示，美聯儲應開始通過縮減資產購買來減少對經濟的支持。雖然他強調，現階段還沒有觸及利率措施，但是其講話與半年前的態度已經大相徑庭。

鮑威爾不加息的理由聽起來并非太堅定。他認為，與疫情之前相比，美國現在的就業機會少了近500萬個，因此現在還不到加息的時候。他認為，隨著疫情壓力消退，明年高通脹可能會減弱。

但是鮑威爾還是給自己的“加息”操作留下一些空間，首先他全程沒有確認不會加息，相反，他強調，如果通脹持續上升，美聯儲“肯定”會采取行動。

眾所周知，歐美各國的通脹已經比最初預期的更高，且持續的時間更長。鮑威爾的話意味著，如果美聯儲的縮減買債不能在明年初令就業升至疫情前的水平，或者通脹持續上升，那么美聯儲將會加息。

在聯系匯率制之下，美聯儲的加息，將會引發香港金管局提升基準利率，從而令香港房地產市場的按揭貸款利率也跟著出現上升壓力。

可以說，美聯儲開始減少購買債券，也意味著香港按揭利率或已觸底——反映香港按揭基準利率的1個月香港銀行間同業拆息利率（HIBOR）自9月24日觸及0.06161%后已經一路攀至0.06643%，升幅明顯。

單從利率影響來看，香港的樓價近期出現調整，是意料之中。

對于CCL指數連跌4周，香港中原地產的高級聯席董事黃良升認為只是窄幅回軟。他認為，10月6日施政報告公布的新界北部都會區計劃，將會帶動CCL回暖。

黃舉例說，早在施政報告公布前，市場已經廣泛流傳北部都會區的利好消息，最新一周新界兩區樓價齊升。其中新界西樓價指數報177.67，按周升1.17%，連升2周共2.27%，繼續高位企穩。新界東樓價指數為201.06，按周升0.28%，企穩200水平。

然而，在香港傳統的大型屋苑太古城附近，一些一線的地產中介卻告訴筆者，施政報告并沒有給香港樓市帶來特別明顯的驅動力。

有中介向筆者介紹，太古城近期樓宇買賣交易和租盤交易量都出現較大上漲，甚至有大業主一口氣放出多個單位出售，另外租客的換樓交易數量上升，但整體租金卻未必在上升，甚至反而有所調整。

太古城的交易買賣及租盤買賣信號都不是太積極。前者顯示傳統的長線投資者正在離場，后者顯示經濟并沒有完全復蘇，私人樓宇仍然是租客主導的市場。而下行的租金將會反過來影響當區的樓宇價格，使之有下行壓力。

北部發展對樓價影響仍需觀察

香港的房價，一方面看市場利率，另一方面更重要的是看私人樓宇的供應量。

10月初，香港特首公布了任內的最后一份施政報告。每次的施政報告，對于研究香港地產市場都有重要的指示意義。那么，這一次，我們可以從報告中獲得哪些信息呢？

簡單來說，從施政報告本身信息來看，香港的地產市場實際將出現區域性變化，但私人樓宇的供應量卻未必能滿足實際需要，這也使得香港的私人樓宇價格并不會因為特區政府的土地供應政策出現較大調整。

首先，這份施政報告宣布了向北區發展的規劃——興建北部都會區。這也是最令地產投資者關注的一個內容。

根據特首林鄭月娥的想法，她希望建設香港北部成為宜居、宜業、宜游的都會區，并開拓更多可供居住和產業發展的土地。這個面積達300平方公里的都會區，覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地。

在這里，特區政府擬建設國際創新科技中心，并營造“城市與鄉郊結合、發展與保育并存”的獨特都會景觀。這個設想是一個很不錯的“大餅”。但是從特區政府的決策機制來看，要全部實施，困難不小。

一方面，特區政府希望北區發展科創產業，同時建設成為“發展與保育并存”的環境，這個目標本身就很有挑戰性。因為發展新的產業經濟和對現有環境的保育，需要高超的政策協調才能實現，還涉及大量的利益方需要協調。

另一方面，深圳已有自己的科創產業，香港已經有科學園，現在再打算在北區搞創科產業，屆時香港北區究竟如何在大灣區定位，如何說服外界它會比科學園更成功，都是個問題。如果香港的科創產業搞不起來，北部都會區的土地價值是否還會提升？這可能需要進一步研究。

毫無疑問，北部都會區將會是未來房地產市場的一個焦點。但特區政府的設想仍然需要大量的配套措施才能成功，因此能否實現北區的商業化或是產業化目標，其中變數仍然頗多。

目前香港仍然以港島作為最主要的商業區和商務活動區，未來北部都會區的發展，將很大程度上依賴向北與深圳融合。

林鄭月娥表示，北部都會區已經在規劃多個發展項目，預計可提供約35萬個住宅單位。此外，北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途。

連同元朗區和北區現有的39萬個住宅單位，整個北部都會區發展完成后，總住宅單位數目將達90.5萬至92萬個，一共可容納約250萬人居??；而都會區內的職位數目也將由現在的11.6萬個，大幅增加至約65萬個，包括15萬個為科創產業服務的相關職位。

如果特區政府真的已經開始加大北區的土地供應，但科創經濟卻沒有及時跟上，設想中的人口增長沒有實現，則樓價未必能得到支持。

總的來看，由于缺乏更細節的配套政策，目前外界要評估北區發展對于香港樓價的實際影響，可能為時過早。這也是施政報告出爐后不久，香港樓價先升后挫的原因。

其次，特首宣布未來10年可以增加33萬公屋。在未來十年（即2022/2023至2031/2032年度），特區政府已覓得約350公頃土地以滿足上述公營房屋單位的建設需要，特區政府預計，未來10年的需求只要約30.1萬個公營房屋單位。也就是說，現有的土地完全夠未建設公營房屋的需要。

目前香港的公屋數量不足，導致大量輪候公屋的居民不得不去租房住，推高了私人樓價。從特區政府未來10年公屋建設數量來看，公屋建設目標應該有助于降低現有市區的租房需求，間接影響樓價。

但是如果看細節，則可能又會有不同的想法。

特區政府表明，公屋土地供應主要將來自東涌填海、古洞北/粉嶺北和洪水橋/廈村等新發展區的農地和棕地、多幅改劃作公營房屋的用地，這些地區遠離市區和商業發達地區，目前在市區租房居住的上班族是否愿意搬至上述地區的公屋，可能是個問題。

就目前香港現狀來看，大部分申請了公屋的人士，仍然會選擇在工作地租房子住，以方便上班工作或是小孩教育。如果是這樣的話，特區政府的公屋建設目標并不會影響到私人樓宇的價格。

再次，在私人樓宇方面，特區政府準備未來10年建10萬個單位。根據施政報告，要實現上述10萬個單位的建設目標，特區政府在爭取未來十年取得170公頃土地，通過賣地或鐵路物業招標，為市場提供用地。

10萬個單位看起來似乎不少，但是如果平均到10年來看，每年只有約1萬個的單位推出——這個數字實際上低于目前市場上實際私人樓宇的每年供應量。換句話說，香港的私人樓宇市場未來仍然會面臨嚴重的供不應求的情況。從這個角度來看，筆者認為香港的房價難有大幅暴跌的可能。

但是也不要以為未來10年私人樓宇的供應量低于過往幾年的平均數，就會得出樓價具有“剛性”的概念。一個最重要的原因是，香港的私人樓宇買賣涉及雙倍印花、買家印花稅等諸多不同的交易成本。所有的香港非永久居民都需要承擔至少30%的印花稅，這也導致香港的房地產流動性變得極差。

從上述幾方面來看，CCL的節節衰退，可能只是對疫情之下經濟需求放緩，以及對美聯儲加息預期的初步反應。至于施政報告里提出的種種房地產措施，投資者可能要看到具體的細節，才會作出進一步的反應。

（作者系資深另類投資者，曾任中資資產管理基金經理及投資總監等職）

第一財經獲授權轉載自微信公眾號“秦朔朋友圈”。