行業(yè)增長觸頂、毛利率下行、盈利空間縮水，房地產(chǎn)行業(yè)早已走入“青銅時代”。而細細觀察，如今的青銅時代或許也行將結(jié)束。

在仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平看來，房地產(chǎn)行業(yè)或許將進入“鐵器時代”：穩(wěn)定的收益或者偏低的收益可能會變成一個常態(tài)。

在這樣的背景下，高效運營、精細化管理，就成為行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。這些都離不開強大的數(shù)據(jù)支撐和科技化支持。在中國房地產(chǎn)行業(yè)已深耕三十余年的仲量聯(lián)行，就針對行業(yè)數(shù)字化過程中的需求和痛點，傾力打造了這樣的一個服務平臺。

依托自身的房地產(chǎn)評估實踐、超過300名資深評估師積累的行業(yè)經(jīng)驗、市場數(shù)據(jù)、研究成果，仲量聯(lián)行耗時一年，打造了首個房地產(chǎn)全業(yè)態(tài)數(shù)字化資管SaaS平臺（Software-as-a-Service，軟件即服務）——臻量，一個集數(shù)據(jù)收集、分析、研究功能于一體的資產(chǎn)價值評估信息生態(tài)系統(tǒng)，為行業(yè)現(xiàn)存的數(shù)據(jù)管理困局提供全方位、一站式解決方案。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席執(zhí)行官李倩玲（左一）、仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務部執(zhí)行董事熊建平（左二）

走向“鐵器時代”

對于房地產(chǎn)這樣一個傳統(tǒng)行業(yè)，過去很長一段時間并不具備充足的數(shù)字化動力，黃金時代、白銀時代的開發(fā)商都是躺著賺錢。

“以前賺錢太容易了，開發(fā)商不在乎通過提高效率而省下的‘小錢’，”熊建平表示，但現(xiàn)在時代變了。

對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，盈利能力下滑成為了無法回避的事實。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2018~2020年，房地產(chǎn)板塊的銷售毛利率分別為31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中報，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)降至20.76%；同期銷售凈利率也從2018年的12.27%一路走低至2021年6月底的6.96%。

當房地產(chǎn)行業(yè)來到青銅時代，并逐步滑向“鐵器時代”時，又該如何自處？

“進入鐵器時代，穩(wěn)定或者偏低的收益將會是常態(tài)。”熊建平認為，“這種情況下，如何是否做出投資決策，如何實現(xiàn)最終的投資價值，運營就成為一個非常重要的考量。”

而更高效優(yōu)質(zhì)的運營需要涉及龐大數(shù)據(jù)獲取和分析。“比如我現(xiàn)在正在運營一個物流園區(qū)或者辦公樓，但具體運營得好與不好，并不清楚，所以非常需要了解同區(qū)域內(nèi)其他人的運營情況如何，比如收費多少、租金水平如何等等，以評判自身的現(xiàn)狀，進一步做出改善和進步。”熊建平舉例稱，這些數(shù)據(jù)在運營的過程中會起到非常重要的指導作用。

在想辦法提高運營收益的同時，房地產(chǎn)行業(yè)如何通過精細化管理，更好地實現(xiàn)提高效率、降低成本，也成為行業(yè)每個參與者都在思考的問題。

在熊建平看來，上海特斯拉超級工廠中幾乎無人參與的工作場景，是高端制造業(yè)全鏈條數(shù)字化的體現(xiàn)。這樣的流程中，提高效率的同時，也最大限度降低了人力成本的支出。

盡管地產(chǎn)行業(yè)尚未達到這樣的數(shù)字化水平，但在過去一年時間里，疫情在不斷倒逼著行業(yè)向數(shù)字化方向更快邁進、向互聯(lián)網(wǎng)靠攏。

從線上售樓處、打造線上營銷平臺，到對內(nèi)提升辦公協(xié)同效率、打通信息流等各方面的努力。“以投標為例，過去都需要到客戶所在地區(qū)線下進行，現(xiàn)在可以用遠程投標，這是疫情帶來的改變，”熊建平說，疫情過后，這個改變可能就會留下來，而且會有越來越多的人和行業(yè)接受SaaS這種服務模式。

房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤年代向著需要精細化運營發(fā)展的過程中，這樣的服務總是要有人提供，仲量聯(lián)行就決定嘗試多走一步。

需求與痛點并存

這并不是一個拍腦袋的決定。隨著存量物業(yè)時代的到來，越來越多持有不動產(chǎn)的業(yè)主對資產(chǎn)管理、運營數(shù)據(jù)的需求也在切實地增長。

作為業(yè)主的阿里巴巴便擁有不少相應的需求。“我們的主業(yè)并非不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)務，但手中持有的資產(chǎn)也會涉及到對外租賃運營等，在這個過程中我們可能也會遇到很多挑戰(zhàn)，”阿里集團智慧建筑事業(yè)部數(shù)字效能團隊負責人馬召表示，“在物業(yè)出租過程中，我們并不清楚相應的市場行情是如何，又該怎樣制定對應的考核目標。我們希望有成熟而專業(yè)的團隊，從成本、收益等方面，向我們提供SaaS的系統(tǒng)能力，給出數(shù)據(jù)，幫我們看清楚前進的方向。”馬召表示。

事實上，仲量聯(lián)行就獲得了越來越多這樣的客戶需求。據(jù)熊建平透露，近來有許多不是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，但又持有不少不動產(chǎn)的大型企業(yè)，向仲量聯(lián)行尋求服務，例如評估某項資產(chǎn)出租的租金定價是否公允。

而對于安博中國這樣的物流地產(chǎn)開發(fā)商、基金管理人，完整全面的數(shù)據(jù)是其做出決策的關(guān)鍵支撐。

“從投資決策獲取項目，到建設招商運營的全流程，直至最終反映在估值上，”安博中國戰(zhàn)略項目副總裁廖偉翔表示，“在這全流程中，提升我們的效率、做出正確的決策，給我們物業(yè)最好的價值提升、給投資人最大的最優(yōu)的回報，這是我們最看重的一個點。”在這整個運營過程中，獲取充分的數(shù)據(jù)是一大挑戰(zhàn)。

除了面向此類非開發(fā)商的物業(yè)持有人外，對于傳統(tǒng)的開發(fā)商來說，運營持有型物業(yè)的過程中，也需要這樣的獨立第三方數(shù)據(jù)平臺，來對其工作進行進一步評估。“一家商場運營得好與不好，需要有個第三方標桿來衡量，給投資人、股東提供參考。”熊建平表示，而獨立性也正是仲量聯(lián)行的關(guān)鍵優(yōu)勢之一。

在看到行業(yè)龐大的需求后，仲量聯(lián)行憑借自身在房地產(chǎn)行業(yè)幾十年如一日的深耕，著手對行業(yè)走向數(shù)字化過程中亟待解決的痛點進行盤點，以各個擊破。

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運營過程中會產(chǎn)生大量的數(shù)據(jù)，但目前市場上相關(guān)的統(tǒng)計口徑、計算方法和標準仍有較大的差異，從業(yè)人員的業(yè)務水平以及行業(yè)知識儲備，導致在處理數(shù)據(jù)時，很容易出現(xiàn)數(shù)據(jù)質(zhì)量不統(tǒng)一的現(xiàn)象。對此，一個中立客觀的SaaS平臺，將數(shù)據(jù)梳理整合后以可視化形式呈現(xiàn)給用戶，就顯得十分必要。

同時，在對房地產(chǎn)項目進行投資評估測算時，“根據(jù)我們的經(jīng)驗，用戶50%的時間都會花在數(shù)據(jù)的收集整理和模型搭建上，而數(shù)據(jù)收集又是重復性的勞作，非常繁瑣。”仲量聯(lián)行方面透露。而一個好的服務平臺，就可以實現(xiàn)項目模型自動化、標準化匹配，大幅度降低手動建模和數(shù)據(jù)管理時間，從而實現(xiàn)降本增效。

“資產(chǎn)管理者每天都在面對海量的數(shù)據(jù)，其中不僅包括物業(yè)運營中產(chǎn)生的財務數(shù)據(jù)，還有地理空間、物流人力、消費場景等非財務數(shù)據(jù)；有機整合不同領(lǐng)域的數(shù)據(jù)，挖掘數(shù)據(jù)背后的價值并將其最大化，才能實現(xiàn)真正的智慧資產(chǎn)管理。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)評估咨詢服務部總監(jiān)劉嘉敏表示。

仲量聯(lián)行耗時一年，搭建起了這樣的平臺。

地產(chǎn)行業(yè)的“彭博”

10月12日，臻量以中國首個全業(yè)態(tài)數(shù)字化資管SaaS平臺的姿態(tài)，正式面世。

據(jù)了解，臻量集數(shù)據(jù)收集、分析、研究功能于一體，既是一個高效便捷的評估測算工具，也是智能全面的資產(chǎn)管理平臺，還擁有前瞻創(chuàng)新的專業(yè)地產(chǎn)智庫。

具體來看，在評估測算方面，臻量貼合國內(nèi)物業(yè)多樣需求的專業(yè)估值模型，便于使用者快速上手操作；涵蓋現(xiàn)金流折現(xiàn)模型DCF、假設開發(fā)和成本法等多類型評估方法，滿足本地化多樣需求。

在資產(chǎn)管理方面，臻量構(gòu)建了跨越資產(chǎn)全生命周期的統(tǒng)一管理體系，為冗雜的租約管理提供詳盡直觀的一站式平臺服務，助力客戶提升商業(yè)運營決策效率。

作為專業(yè)地產(chǎn)智庫，臻量也基于詳實多維的底層數(shù)據(jù)深入分析行業(yè)趨勢，敏銳捕捉市場發(fā)展先機，通過創(chuàng)新數(shù)據(jù)產(chǎn)品、工具賦能客戶長遠戰(zhàn)略決策。

現(xiàn)階段，臻量率先上線了物流板塊。這也是仲量聯(lián)行頗為擅長的領(lǐng)域。據(jù)披露，臻量平臺物流數(shù)據(jù)依托于仲量聯(lián)行評估咨詢超過10年的評估業(yè)務積累，數(shù)據(jù)庫覆蓋中國79座城市、約7200萬平方米，約占市場總量的70%。

然而，這并不是全部。在中國深耕數(shù)十載的仲量聯(lián)行，僅2020年就完成了6665個項目評估工作、總估值達到2.8萬億元，并連續(xù)16年位列香港主板IPO物業(yè)評估服務第一，市場份額達39%。

熊建平表示：“過往三十年間我們完成了數(shù)以萬計的評估項目，因此‘臻量’開發(fā)團隊對中國的房地產(chǎn)各資產(chǎn)類型及市場趨勢有了全景式宏觀概覽和立體式的深度透視。”所以，緊跟著物流板塊，臻量之后會上線辦公樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)，并開發(fā)數(shù)字化租約管理、城市地圖等功能。

根據(jù)仲量聯(lián)行的規(guī)劃，未來用戶通過訂閱，可實時訪問平臺獲得數(shù)據(jù)，其中包括城市常住人口、城鎮(zhèn)化率、社會臨收盤總額、土地相關(guān)政策等城市宏觀及物流行業(yè)數(shù)據(jù)，以及市場平均租金、空置率、大宗交易情況、租戶分析等數(shù)據(jù)。

不過，熊建平并沒有把臻量局限在一個小范圍里：“現(xiàn)在公募REITs所涉及到的暫時不是傳統(tǒng)的商辦物業(yè)，而是包含交通、環(huán)保、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的基礎設施，這個市場非常之廣闊，數(shù)據(jù)的需求量也非常之大。”

“其實每一個特定的行業(yè)都會有數(shù)據(jù)的要求和數(shù)據(jù)的整合，我們現(xiàn)在走出的第一步可能是以商辦物業(yè)為主、以物流為主，希望后續(xù)更多的人跟上。”熊建平給臻量設定的目標是成長為地產(chǎn)行業(yè)的“彭博”：以獨立第三方提供全面豐富可靠的數(shù)據(jù)，在業(yè)內(nèi)建立起充分的公信力。

但這一切對于房地產(chǎn)的數(shù)字化來說，也還只是一小步。“我們提供了一部分、一個切入點，房地產(chǎn)行業(yè)的設計、施工、招投標、建造、裝修等環(huán)節(jié)也可以有一系列的數(shù)字化產(chǎn)品，幫助其進入到數(shù)字化流程中，”熊建平表示，“產(chǎn)品、服務在其中一段一段完成，最后形成全鏈條數(shù)字化。”