中國老齡化在加速，也將給房地產市場帶來新的變化。

貝殼研究院10月14日發布《2021社區居家養老現狀與未來趨勢報告》（下稱“報告”），通過對老年人抽樣調查，從養老居住負擔、老年人居住現狀、需求與痛點等方面刻畫老年人居住情況。

根據第七次全國人口普查數據，我國65歲及以上人口為190635280人，占總人口比重為13.5%，即將步入深度老齡化社會。

第一財經記者對近六十年出生人口統計梳理發現，1962年后我國進入了一個長達十多年的出生人口高峰期，因此明年我國即迎來退休高峰期，尤其是1963年出生人口高達2934萬人，其后兩年平均也達到了2700萬人。

因應這種變化，面對與日俱增的老齡群體，老年人的居住問題越來越受到關注。社區內居家養老將是未來主流的養老方式，那么，當前老年人的居住狀況如何？

報告顯示，獨立居住是老年人的主流居住形態。隨著家庭結構趨于小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調研數據顯示，65.5%的老年人選擇獨立居住（一人獨居或與老伴同住），僅26.8%的老年人當前居住狀態是與子女同住，在80歲及以上高齡群體中，老年人獨立居住比例達48%。

報告分析，老年人高獨居比例的表面原因是其認為自身身體好，喜歡自由，更根本的原因則是養老觀念的變化和擁有較充足的經濟資源。以50后、60后為代表的這一代人，經歷了經濟實力的增強、住房條件的改善和健康狀況的提升，不再僅僅滿足于生存型、基本保障型居住需求，開始逐步追求自由、品質的老年生活，在居住形態上則表現為越來越多老年人開始從被動獨居走向主動獨居。

不過，老年人選擇獨立居住并不意味著遠離子女。根據報告，調查顯示老年人與子女非同住的群體中，21.3%住在同一個社區，60%住在同一個城市，老人與其子女住在不同城市的比例不足2成。80歲及以上高齡非同住群體中，老人與其子女同住一社區的比例高于其他年齡段，但仍以住在同一城市為主，占比過半。老年人與子女之間的這種居住分離模式，不僅能夠保證老年人獲得及時的照料，又能夠滿足老年人對于隱私和獨立的需求。

這種居住需求也對未來的住宅小區建設提出新的要求，即在一個小區內，要有不同的產品類型，既能滿足年輕人的需要，也能滿足老年人的需求，通過不同的產品組合，更好地滿足社區養老的需求。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，銀發經濟在未來將發揮出極大效應，和40、50后出生人口不同，60后人口在青年時期經歷了國內改革開放的起始階段，在學歷、收入以及職業發展方面，整體有著更為明顯的提升，因此對于養老也有著更高品質的需求。

報告指出，在我國老年人居家養老模式為主的背景下，當前社區軟性、硬性配套建設與老齡化發展趨勢之間的矛盾較為突出。其中，住宅室內環境方面，建筑配套設計未能充分考慮老年人的生理變化特點，地面防滑、扶手設置、呼救設施等均沒有滿足老年人獨立生活的安全方便訴求。

調查顯示46.4%的老年人認為室內居住空間缺少必要的扶手，46.3%認為室內地面過于光滑易摔倒，42.8%認為住宅內的廁所或浴室不方便，42.8%表示室內沒有安裝呼叫或報警裝置，由此室內空間安全性問題是擺在老年人面前的首要居住痛點。

報告認為，我國老年人口規模大、增速快、高齡化特征對社區居家養老模式帶來挑戰。一方面，社區居住環境的不適老化問題突出，當前城市住宅規劃設計更多是從中青年角度出發以滿足健康人的需求，并未考慮到老年人的實際生活狀況和精神需要，難以適應規模日益壯大的老年人口居住需求。

另一方面，公共服務設施體系對老年人居家養老的服務保障能力薄弱，無法滿足老年人多樣化、復雜的需求。因此，需要構建覆蓋住宅、室外環境、社區配套三個層面的軟性、硬性環境建設，以改善老年人現有的居住條件，營造良好的老年友好居住氛圍。