憑借合作獲得流量，仍是中型房企快速“長大”的捷徑。作為起步較晚的規模房企，新力控股(02103.HK，下稱“新力”)在規模突破千億大關之后，仍在尋找著繼續攀巖的道路。

作為一家來自江西的后起之秀，新力控股2019年登陸資本市場，2020年全口徑銷售規模約1137.4億。不過，因新力擅長通過合作撬動規模，期內銷售權益比例約為44%，權益銷售金額約為504.2億。

從新力控股的成長之路、策略定位也可看出，區域型房企在全國化擴張過程中，會面臨哪些突破與挑戰。

過去一年，新力最重要的關鍵詞之一是：均衡土儲布局，淡化區域房企色彩。2020年，新力通過招拍掛、收并購、產業勾地取得35幅地塊，合計應占權益代價約157.36億元，平均土地成本約每平方米4527元。

截至期末，新力總權益土儲為1521萬平米，一二線城市占比約85.6%。按權益面積算，江西省、大灣區、長三角及華中華西等其它地區分別占31%、33%、20%和6%，可售的權益貨值達到2600億。

管理層表示，2021年仍將用銷售回款的40%投資拿地，其中公開招拍掛占一半份額，剩下50%來自收并購、產業勾地、城市更新、代建與品牌輸出等。同時，要抓住集中供地的機會，利用合作基因整合更多資源。

“22城集中供地，對中小企業是一個機會。因集中供地下地比較多，獲取的可能性也更大一些。”在3月31日舉行的2020年度業績發布會上，新力控股董事長、行政總裁兼執行董事張園林表示。

新力控股常務副總裁劉翔進一步解釋稱，頭部企業會將更多精力和資金放在22個重點城市，但除此之外，新力還有幾十個城市的落點。“大家都去搶熱點，反而我們就有反周期拿地的窗口期，對土地成本獲取也有優勢。”

對于收并購拿地，張園林態度較為開放。“收購無非是算賬，如果對我們的利潤、貢獻、產出等各方面都是正向的，這件事就可以去做。”

保持拿地節奏的同時，新力也面臨盈利考驗。2020年其全年收入約280.7億元，同比增長4.0%;股東應占核心凈利潤約18.7億元，同比增長0.8%。同時，期內毛利率24.4%，減少5.2個百分點，凈利潤率約7.3%。

“毛利率有所下降，離不開行業趨勢的影響，如土地成本有所上漲。”管理層稱，之前新力收并購項目較多，利潤率相對較高;去年交付的項目中，招拍掛的比例上升，導致利潤率有所下降，未來毛利率會穩定在24%~25%的水平。

土地、利潤之外，新力的第三件大事是降負債。自登陸資本市場后，新力融資渠道有所拓寬，如在岸人民幣、公司債和ABS、離岸美元債等。目前其融資占比中，銀行貸款約50%，其它非標融資占比約26%，加權平均債務成本為9.1%

不過以“三道紅線”衡量，新力踩中一條，期末凈負債率43.6%，同比下降3.4%;現金短債比1.2倍;剔除預收款項后資產負債率73.2%，同比有所下降，但比監管要求的70%仍有3個百分點差距。

新力方面表示，將提高公司的管控能力，加快項目預售及結轉交付的節奏，使其一步步提前確認收入、拿到利潤，增加資本總額，降低負債比率。“我們有信心在一年到一年半時間左右，達到監管要求。”