2月28日，河北保定一家本土房企鵬潤控股有限公司(下稱“鵬潤控股”)向港交所遞表，申請主板上市。

招股書顯示，鵬潤控股成立于1996年，2009年開始做地產業務，項目位于河北白溝新城及高碑店市。據悉，在白溝新城，鵬潤控股是最大的住宅物業開發商，而在高碑店市，該房企的市場占有率也穩居第三。數據顯示，2019年前十月收益為5.63億元。

2017年4月，雄安新區設立。由于白溝新城毗鄰雄安新區，高碑店市接壤北京，區位優勢加上政策利好，使得大批房企“蜂擁而至”。截至2019年12月底，白溝新城已有25家房企入駐，高碑店市則有33家。

在激烈的行業競爭下，深耕兩地的鵬潤控股是否具有一定區位優勢?同時，在當地市場上，鵬潤控股將迎來哪些強勁競爭對手?這家迷你型房企業績究竟如何?

“本土”市場遭遇勁敵

據仲量聯行的數據顯示，若以2018年及2019年的合同銷售額為參照，鵬潤控股無疑是白溝新城最大的住宅物業開發商，市占率17.2%;與此同時，鵬潤控股也是高碑店市第三大的住宅物業開發商，市占率6.7%。

來源：鵬潤控股招股書

位居前列的市占率，這意味著鵬潤控股在地方上已取得了一定成績，但需注意的是，在本土房企的角逐賽中，該公司也有一個令其頭疼的競爭對手，它是隆基泰和。

來源：企查查及招股書

官方資料顯示，隆基泰和集團創立于1995年，歷經20余年的發展，已成為集地產開發、商貿物流、智慧能源、文化旅游等多個業務板塊于一體的“環雄安地區大型產業集團”，總資產近700億元，年營業額超500億元，連續四年入選中國企業500強。

2010年，幾乎與鵬潤控股步伐一致，隆基泰和集團旗下隆基泰和置業有限公司(下稱“隆基泰和“)在保定市成立，接手集團地產業務。據克而瑞研究中心數據顯示，在2019年中國房地產企業銷售TOP200排行榜中，隆基泰和以2019年權益銷售金額為420.4億元，排名第62位。

據仲量聯行的數據顯示，截至2019年12月底，隆基泰和在白溝新城的市占率為13.5%僅次于鵬潤控股，但在高碑店市，隆基泰和卻是一家獨大，以13%的市占率位列居首成為高碑店市最大住宅物業開發商。無疑，在白溝新城、高碑店市，隆基泰和都稱得上是鵬潤控股在當地市場上的一大勁敵。

而除了恰逢市場競爭對手之外，鵬潤控股業務布局單一且集中。數據顯示，白溝新城目前有25家房企，緊隨鵬潤控股之后的房企市占率分別為13.5%、12.2%及10%，高碑店市入局房企有33家，排名前五房企市占率分別為13%、7.2%、6.7%(鵬潤控股)6.4%、6.3%，兩地競爭十分激烈。

“鵬潤作為本土開發商，在高碑店及白溝新城經過多年打拼和積累擁有一定品牌聲譽及客戶，但隨著行業入局者增加， 具有龐大營運規模及資金的全國性地產商，經歷幾年激烈角逐后，一定程度上必然會‘分食’鵬潤的利潤表現，且鵬潤目前業務主要集中在白溝新城及高碑店市兩地，業務單一且受政策波動影響較大，因此，其未來可持續盈利能力或將有待提升。“北京一位地產領域券商分析師向《企業透明度報告》表示。

此外，一位高碑店市本地房企營銷部高級經理向《企業透明度報告》表示，“鵬潤控股的住宅項目在當地口碑較好，但在高碑店市，基本上60%以上住宅小區均為隆基泰和，隆基泰和在當地口碑及性價比均比較高。同時，除了本土這兩個房企外，如，比較知名的開發商：萬科、綠城、鴻坤、創世地產及匯通路橋等均有項目在售，而近期也有一些大牌房企在高碑店市地鐵站附近頻繁拿地。“

“過山車式“業績暗藏隱憂

“業績猶坐過山車后，不知鵬潤今年業績又會怎樣?”一位長期關注保定市地產領域的投資人士發出疑問。

受惠于雄安新區政策利好，鵬潤控股業績迎來了爆發式增長。未來，隨著區域“紅海”競爭愈演愈烈，政策紅利褪去后，鵬潤控股的下一個利潤“奶牛”將是什么?業績表現出的劇烈動蕩未來是否將逐漸凸顯?上市后是否將由區域性向全國性布局?這顯然是投資者較為關注的問題。

針對上述的種種疑問，《企業透明度報告》曾多次致電鵬潤控股，但公開電話均一直無人接聽。

招股書顯示，2017年、2018年、以及截至2018年10月31日和2019年10月31日，鵬潤控股收入分別為人民幣3.57億元、2.24億元、0.4億元及5.63億元，一度同比跌近37.2%、一度同比漲近1315.9%;純利方面，截至2017年、2018年及2019年10月31日，純利分別為人民幣0.94億元、0.22億元及2.22億元。收益振幅巨大，猶如過山車。

“由于已交付總建筑面積增加及已確認平均售價增加導致業績大幅增長。具體來看，以高端客戶為對象的鵬潤·美墅家一期的交付，使得公司獲得較高的平均售價。”對于過山車式銷售業績，鵬潤控股在招股書中解釋。

另外，對于業績大幅波動，上述地產領域券商分析師稱，鵬潤業績的暴漲，一方面和其是區域小房企，項目少、長年業績波動大有關;另一方面，雄安新區的設立，鵬潤控股銷售迎來量價齊升。短期來看，是一大機遇及利好，但長遠來看，由于鵬潤當下所有業務均分布于白溝新城及高碑店市，其地區經濟狀況及政策對公司經營業績、財務狀況及業務前景都將產生重大影響，況且短期內的房價并非是一直穩步上升狀態，未來或可能下跌。

在他看來，“鵬潤業績大幅波動利好當下，但也暗藏了其發展不穩定性這一隱憂。”據仲量聯行數據顯示，2018年時，白溝新城住宅物業的平均售價為5818元每平方米，2017年時下滑超8%。可見，隨著后續白溝新城與高碑店市的房價漲幅有所放緩，鵬潤控股的業績或將受到更多影響。(企業透明度報告出品)